筆者近年為了2009年之後的樓市新常態發表了「龍市理論」，認為服務西方國家泡沫經濟的「牛熊市」已經不再存在於香港樓市，由結構完全不同的高資金、低借貸、高樓價及供應不足去取代，在以上新樓市結構之下，加上香港在2010年推出的「樓市辣招」這等同內地宏觀調控的及早去除市場泡沫的措施後，前後這5大因素之下，香港樓市再沒有熊市出現。
進入了「龍市一期」（樓價上升的週期）及「龍市二期」（政府出措施去除泡沫的階段）是不斷交錯的新常態，總共有4次「龍市一、二期」，而且浪比浪高，即每次樓價下跌都不會低過上次谷底，每次的價格頂峰也比上一次的頂峰為高。
本來有關理論因為受市場的歡迎我應已撰寫好著作準備出版，但因為正遇上近期的社會運動，我想等一等看清楚在政治影響之下，「龍市理論」有甚麼體驗在新著作補充，但本文我想將最新的有關看法作一些分享。
首先，在社會運動之下，之前的「龍市二期」鞏固的谷底並不易突破，因為「龍市二期」是去除泡沫的，去除泡沫之後樓市再受衝擊的話，正確來說是很難大幅下調的；第二，樓市辣招這類宏觀調控措施的特性，在香港發展會是如何？近期的市場反應令我有了一些啟示。
樓市辣招的目的是去除市場泡沫的，同時有積穀防饑的功能，所謂積穀防饑就好像水塘儲水一樣，這個功能是龍市向前推演的重要發展，即是說雨水多的季節儲下的水，自然會在乾旱的時候使用，什麼時候是乾旱時候，我認為現在樓市和經濟欠佳，正正就是市場乾旱時候的開始，這時候樓市辣招應該是會逐步放寬的。
我想提出多年的抑壓市場積聚了大量購買力，而且現在如果與90年代的建屋量去比較，過去20年總共最少起少了約50萬個公私營房屋，加上，2009年第一輪逆週期措施至今，10年期間樓市辣招總共出了6次的稅項增加或調整及8次的逆週期按揭措施。未來經濟不好的時候，樓市辣招會一步步放寬，這些購買力和需求已經重新得到自由，在這段時間放寬市場，不會令到樓市急升，但更加重要的是樓市不容易出現急跌。
簡單來說，房地產表現很大機會會比其他投資項目更穩定，當市場發覺投資樓市更勝其他項目的時候，房地產亦會更受歡迎。以上是一項新的常態，亦因此我覺得樓價仍然會輾轉向上，或者是否大幅向上已不重要，更加重要是相對穩定的樓市，將會成為當今亂世中最穩定的投資項目。
撰文：祥益地產總裁汪敦敬