高價接劏房戶 樓價崩跌蝕幅擴大【老樓專欄】

市區和新界區過往呎價有距離，因運輸基建拉近與市區距離，與及中港通關通道增加，引發市區買家和內地客，紛紛對新界樓另眼相看，近年也因為市區傳統屋苑有番咁上下大年紀，故被年輕屋苑追過，宜家所謂十大屋苑乃多年前定落，參考偏離市況，因近兩年樓價跌幅，市區及新界樓又再次拉遠番距離。

老樓入行聽前輩講，買樓要看地點，即為location 、location、location， 因為交通便利和就業機會多，自用投資皆宜，跌市也抗跌力強；時至2000年，自多條接駁新界的鐵路線和基建相繼落成投入服務，一小時生活圈形成，加上中港兩地商貿加強合作，港人北上工作和消費乃不斷成形，故推動一直落後市區的樓價大幅追趕，並製造了財富效應，令該年後買入新界樓的買家變成小康之家，由市區的小戶買入新界的大戶。

正因價錢飛升，連新界樓亦遠離一般小市民負擔，劏房戶成為一般上車戶上車夢，持續大量供應和樓價下挫，這類「唔係人住」的劏房立刻爆發小樓災，料這類曾在十多年前大興其道的劏房已成為香港房地產的歷史。

據政府統計，現時約有22萬人為應付生活所需，居住在11萬個狹小的劏房單位，但這只是冰山一角，實際的劏房數字難以估計。政府在2023年《施政報告》中明確提出成立「解決劏房問題」專責小組，於10個月內進行調查研究並提出具體方案。初步考慮的措施包括加強租務監管、修訂相關法例，遏止業主無理開支和收費。政府方面多次認為，取締劏房為目標，短時間內暫難解決，意味無論私樓供應或會陸續減少迷你劏房戶建成，但市場仍有存在機會。

財政司司長陳茂波曾指出，「解決劏房」是非常明確的目標，同時必須全力破解的是住屋貴、住屋難、住屋細的問題。這表象的背後，其實是香港面對的「兩大矛盾」：「收入的貧富懸殊」和「資產的貧富懸殊」。

老樓記得一個劏房勁蝕經典個案，去年中西營盤瑧蓺一個開放式創全港納米樓最高呎價紀錄，惟蝕52%沽出，單位位於入伙約5年的單幢半新盤西營盤瑧蓺，高層J室，實用221方呎，開放式間隔，據悉單位為鳳凰樓層，享市景及部分煙花海景，去年由拍賣行動以底價410萬元開價拍賣，單位獲3組買家競投，原本每口價20萬元，後改至每口價10萬元，經五口價後，以490萬元成交，實呎22,172元。原業主於2018年10月於1,025.2萬元一手買入單位，當時呎價高達46,389元，創全港一手納米新樓最高呎價紀錄，紀錄保持至今。

樓價已累跌兩年，現今單位估值應與當時拍賣價再有一大段距離，反映在各類物業中，高價購買劏房戶的買家，將蝕到眼甘甘。

撰文：資深傳媒人劉兆昌

自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出首本買樓入門書，目前為自由創作人，中港兩邊走。

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