讀者范先生：本人47歲，月入80,000元；太太47歲，月入40,000元，每月儲蓄10萬元，有現金480萬元、股票85萬元。
自住37年唐樓，估值410萬元，欠按揭205萬元，月供12,500元；手持沙田第一城284平方呎單位，估值490萬元（欠按揭230萬元，月供11,000元，每月收租12,000元）；啟德480平方呎單位，以1,100萬元買入（供15,000元，欠按揭456萬元，租出17,000元）。
有幾名子女，期望兩至三年後，全部出國讀書（預算總數需456萬元），應如何部署？
讀者都好努力儲錢，夫婦收入共12萬元，月儲10萬元，還有要供12,500元唐樓，要好儲得先可以堅持落去。先看看讀者，現時投資產出現金流效率如何。
沙田第一城壓死260萬元（490萬-230萬），月產出現金流1,000元（12,000-11,000元）；效率為1,000×12÷260萬元=0.46%；
啟德壓死644萬元（1,100萬-456萬），產出月現金流2,000元（17,000-15,000元）；效率為2,000×12÷644萬元=0.37%。
直債債基產高現金流
至於持有唐樓多數不建議，識收購條路，又或者有員工幫手打理租客事宜的，應該都做了老闆一段時間。
建議投資以產出高現金流為主，有錢落袋始終最開心。
唐樓賣走套現205萬元（410萬至205萬）；第一城賣走套260萬元，啟德收回自住吧。
讀者夫婦只持有一間啟德樓，意味尚有一個人名可低稅買樓，手上現金為465萬元（205萬+260萬）。將465萬元其中260萬元，投入直債+債基為不錯組合。
保守者可用派息6.2厘的香港地產商直債+債基C餐，槓桿後派8厘年息。160萬元投入6.2厘直債，年收99,200元，債基C餐用100萬元，買派息一年80,000元而月收6,666元。
即投入260萬元一年收息約18萬元，每月收取15,000元。這個數夠租一般的三房單位。
如進取，買英國銀行的直債年收9厘，以及利用債基A餐派12厘，直債以英鎊計，買120萬港元等值，年收10.8萬元。
債基買140萬元，年收16.8萬元，即260萬元投入，年收約27萬元，月收息22,500元，可租樓想幫小朋友升學，亦可由此去想。
留意當有205萬元（465萬-260萬）現金落袋，產出現金流才是好的理財開始。
直債一般具保本性，而債基根據代表波幅的standard derivation去計，風險約為盈富基金（02800）或大收息股之三分之一，惟派息高出不少。
新一年，有請提升技巧，省下時間可助閣下品味人生，或者有餘閒幫助有需要的人積福。
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