戴德梁行發表《人才住房 第二章：學生公寓》報告指出，預期未來來港留學的非本地學生人數將不斷增加，為學生公寓板塊帶來龐大的潛在需求。目前，香港八所主要大學的學生與宿位比例平均為3.4比1，反映香港學生宿舍供不應求情況，整體大學床位的短缺至少達55,400個。
戴德梁行執行董事、香港研究部主管鄧淑賢預測，2023/24學年非本地學生的宿位短缺超過47,600個。隨著非本地學生人數學額上限由兩成提升至四成，未來的額外需求估計將達15,700個宿位，即使考慮到2027年前約7,900個潛在大學宿位的新供應，保守估計整體大學床位的短缺至少達55,400個。現時大學校內宿舍供應有限，加上私人住宅市場租金成本普遍高昂，這一巨大的供需缺口反映出私人市場投資發展學生宿舍的機遇。
學生公寓出租率及收入穩定 投資具吸引力
強勁的需求面使具改裝潛力的物業，如酒店、住宅和服務式公寓等近期備受投資者追捧。戴德梁行執行董事、香港資本市場部主管高偉雄指出，在過去兩、三年中，有關酒店或出租公寓項目的成交相對活躍，不少本地資金、營運商甚至房產資金都積極尋找價格相宜而且在地鐵沿綫的物業作投資，並在購入物業後改裝為學生公寓。事實上，一些正在營運的學生公寓的部分床位更獲大專院校包租，而且一般租約年期都是以一年為主，使這些項目的出租率和收入資金流相對穩定，加上其營運成本和維修支出普遍較低，相信對追求穩定收益的投資者來説極具吸引力，成為寫字樓及零售物業以外的出租物業的另類選擇。
籲簡化改建限制 提供專建土地
高偉雄續指，以現時九龍區一間提供約600間客房的酒店為例，據估算，若業主把物業改裝成為學生宿舍，相關工程料可望於4至6個月內完成，屆時料可提供約1,200個床位，租金收入可望大幅提升68%。然而，現時市場上合適改裝作學生公寓的物業不多，而且過度改裝酒店亦可能減少酒店房間的供應，從而削弱香港作為國際大都會接待旅客的承載能力。所以，樂見政府在最近施政報告中提出將於今年推出先導計劃，鼓勵市場以自資和私營方式改裝酒店或商廈為學生宿舍。
就此改裝政策，戴德梁行提出三大建議，第一，把“學生宿舍”納入為新的規劃用途，並對從商業或酒店物業改裝為學生宿舍的項目進行豁免，建議在這新類別下，投資者將不再需要在改裝後另花六至九個月的時間申請酒店牌照，同時亦建議政府可簡化由寫字樓改裝酒店的限制，例如對於裝卸區和停車場的要求。第二，提供低息貸款以激勵投資者參與改裝項目。現時香港的高息環境仍然是許多投資者入市的考慮因素和挑戰。若政府能協助投資者在改裝學生公寓項目過程中獲得低息貸款，相信可提振私人市場的參與度。
第三，提供專門建造學生宿舍(PBSA)的土地供應，藉鑒英國和澳洲等海外市場的經驗，以及考慮到香港對於學生宿舍不斷擴張的長遠需求，建議政府可考慮在賣地計劃中加入學生宿舍的土地供應，亦可考慮利用閒置地塊如空置校舍改裝為學生宿舍，以幫助平衡供需差距。
原文刊登於 AM730
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