自2009年起，金管局推出多次逆周期措施，針對不同物業種類、樓價、以及不同階段及背景的置業人士，可承造的按揭成數、入息要求、稅項亦有所不同。對於置業新手來說，按揭學問易學難精，加上按揭金額龐大，稍一不慎可能令置業過程變得困難重重。今回筆者集中為大家講解銀行衡量按揭申請人入息的兩項標準，分別是「供款與入息比率」及「壓力測試」。
「供款與入息比率」（Debt-To-Income ratio，DTI），是指每月按揭供款與每月入息的比例，例如每月按揭供款為$20,000，每月入息為$40,000，供款與入息比率便是50%。
而「壓力測試」，是金管局對銀行的風險監管措施，要求按揭申請人在按揭息率增加3厘的情況後，供款與入息比率不得高於一定百分比。
對於首置、自用及主要收入來自香港的申請人來說，供款與入息比率為50%，而壓力測試基準為60%。試舉例，假設陳先生月入$40,000，購入800萬物業，承造6成按揭，供款30年，以按揭利率2.5厘計算，每月供款為$18,966，通過供款與入息比率的月入需達到$37,932；如要通過壓力測試，月入則需要提高至$45,423，因此陳先生的入息未能達到壓力測試標準。
如遇上入息不達標的情況，借款人可嘗試以下的解決方法：
一）尋找家人作為按揭擔保人。將家人收入一併計算，以增加借貸能力，擔保人宜有穩定收入、沒有負債及沒有按揭在身。但亦要留意，若未來擔保人打算置業，按揭成數、入息限制將更為嚴謹。另外，如借款人拖欠供款，擔保人亦有責任負上債務。
二）更改按揭成數或年期。降低按揭成數或增加年期可令每月供款減少，從而更容易通過壓力測試。不過，如買家降低按揭成數，意味需要增加首期資金；而增加按揭年期，則會令整體利息開支有所上升。
三）選擇「新按保」或「定息」按揭。若借款人能夠通過供款與入息比率，但未能通過壓力測試，在「新按保」政策中，借款人可選擇另加保費，以50%的供款佔入息比率免壓測上會。此外，由於定息按揭計劃已穩定特定年期的息率，因此無須通過壓力測試，只須符合供款不超過入息50%即可。
撰文：經絡按揭轉介營運總監張顥曦
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