樓花建期買家估價受挫 盤點解救選項（下）

上篇文章提到樓花買家近年遇上樓價下行，導致估價不足，影響按揭上會，金管局、銀行以及私營按保公司，都分別先後出手相助。除了金管局提供特別安排，容許這批買家向銀行直借8成，亦有私營按保公司提出10%最高按揭成數計劃，到底適合哪類買家選用？

110%按揭，是以物業最新估值的110%去計算貸款額，上限為物業合約價9成，所以不會出現零首期置業情況，而計劃亦只限2021至23年買入樓花項目的建期買家選用。

110%按揭對於原本打算申請9成按揭，又沒有太多現金去補樓價差額的買家而言，是一個可行的選擇。以合約價1,000萬元的樓花為例，如業主本身只預算一成首期（100萬元），但物業在收樓時估價跌至800萬元，向銀行申請9成按揭時貸款額只有720萬元，總首期就變成280萬元，買家除原本預算的100萬元外，需要額外抬錢180萬元上會。

若果使用110%計劃，貸款額最高就會是880萬元，業主只需額外抬錢20萬元就可以按原定計劃上會；如果估價能夠回升至850萬元，在不可高於合約價9成規定下，按揭貸款額就定於900萬元，但已符合買家原本預算要求，毋須額外抬錢。

非固定收入可借9成

如果是非固定收入人士，經一般按保公司最高只能申請8成按揭；私營按保公司反而可以借足9成，息率就與一般按揭計劃一致，更能享有按揭回贈。

不過，110%計劃的息率介乎3.75至4.25%，高於現時一般按揭息率3.5%。以900萬元貸款額計，110%計劃的每月供款額較一般按揭計劃多約1,260至3,860元（視乎本身按揭成數），申請人亦必須對自己還款能力有信心，以免出現供款困難。

此外，110%計劃申請人需要支付相當於貸款額約4至5%的按揭保費，而且申請超過100％以上的按揭成數，貸款額會高於物業估值，意味一上會就會成為負資產，日後如需要轉按或套現，要視乎樓價何時回升。如果想了解更多關於不同按揭計劃的詳情，可以向坊間的按揭中介免費查詢。

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