【明報專訊】不少香港人都有「上車夢」。
李秀平在2015年成為麗晶花園業主，她說自小受政府宣傳片薰陶，知道業主立案法團（下稱法團）能保障自己權益，但跟街坊一問之下，才知道合共22座的麗晶竟然沒有法團。
「原來香港的土地問題不止於劏房、樓價高，屋苑管理都是千瘡百孔。人們買樓可能會想着買新樓或要有會所，但不去想管理是否OK、有沒有法團。」
每當惹出管理風波，業主才回去屋苑大堂查找通告和會議紀錄。李秀平想倒過來試試看。
背景
項目：爭取麗晶花園成立業主立案法團
目的：監管物業管理公司，監察屋苑財政和管理
人物：麗晶花園居民
據民政事務總署回覆最新數字，全港有53%私人樓宇未有設立法團。主因之一，是私人屋苑的大部分業權份數由發展商持有，業主難以組織法團。公契通常訂明由發展商自己營運的物業管理公司（下稱管理公司），擔任協助執行大廈管理的公契經理人。本土研究社去年統計，港鐵有份參與的77個上蓋住宅物業項目當中，有68個直接由港鐵包辦管理，如德福花園、康怡花園和映灣園。
麗晶是「私人機構參建居屋」，業權由發展商瑞安集團而非房委會擁有，公契訂明經理人為瑞安物業管理（現改稱泓建）。麗晶入伙以來只有業主委員會（下稱業委會），為非法人團體，可提出意見但無權任免及代表業主入稟起訴管理公司。直至有熱心街坊翻查公契，始知麗晶其實可以成立法團。本報據房委會及房署網頁資料統計，47個私人機構參建居屋屋苑中，37個有成立法團，但向房委會及房署核查數字時，獲回覆沒有備存相關統計。
「824事件」觸動神經
黃少瓊是現任業委會主席。她本來不留意屋苑事務，直至2019年反修例事件期間發生的「824事件」，終觸動她的神經。當日管業處突然更改大閘密碼，令居民無法歸家，其後更報警、讓警車及防暴警員進入屋苑。她記得其時滂沱大雨，與丈夫下樓了解，竟見到前面有居民被捕、身邊的丈夫亦中了胡椒噴霧。翌日，她與一眾居民跟管業處對質。「點解搞到咁嚴重？當時連業委係乜嘢都唔知，淨係覺得好嬲，點解有個咁嘅管業處！」
「如果管理公司配合，業委會都可以做到（法團的）功能，就不會驅使我們想成立法團。」管理公司每月向住戶收取的管理費共有約500萬元，但屋苑最新的住宅財赤竟達到655萬元。可是要在大型私人屋苑推動成立法團很不容易，黃少瓊指出，最大的難題在於業權分散。麗晶有5904個單位，整個屋苑連同商場、停車場計算，共有106,342份業權份數，成立法團需取得30%支持。停車場和商場的大業主均甚少露面，她只能透過租客或業主委託人交涉。
李秀平一開始便積極主動加入街坊群組、旁聽業委會議、查看貼在大堂的每月收入及支出帳目（IE），發覺管業處不濟事。「成日有過期通告，呢啲嘢都要我哋建議……」比較之下，同屬瑞安集團發展項目、共5座的寶琳康盛花園，或因有法團監管，管理費比麗晶低一半，且有400多萬盈餘，住戶更不用分擔額外行政費。麗晶的管業處則在計劃加管理費以填補赤字。麗晶原為公共屋邨住戶及中下入息家庭提供自置居所的機會，業主不少已是獨居長者或退休人士，未必能應付大筆額外開支。李秀平表示，街坊以為每月交數百元不算多，也體諒前線人手不足的難處。「佢哋好容忍加極好人，我聽到最多只不過係：可唔可以管理處聽電話、覆電話？」
開專頁加強溝通
李秀平2015年剛搬入便得悉屋苑紕漏百出，希望加入業委會加以制約。業委會由各座代表組成，她連續參選了4年，於2019年以4票之差，擊敗連任多年的座代表。要兼顧雜貨店和家庭的她，為加強與居民溝通，開設了專頁「20座阿Ann」。投票給她的多是年輕居民，她知道居民每逢夾錢最着緊，2019年時適逢大堂維修，「原來大家連維修後有沒有冷氣都未有共識。去看標書就發現是化妝工程，換過新牆和加大屏幕，但結構上的維修不太見到」。
黃少瓊也和其他居民陸續在824事件後當選座代表、加入業委會，一一檢視過往的工程和財政，發現問題繁多，例如管理公司曾動用57萬元管理費，替前區議員辦事處向地政總署繳交豁免費，會議紀錄只寫「容後商議」，但四五年間再沒跟進。新業委向泓建追索不果，最終後者發律師信，表示款項已過追討時效。上屆業委又曾以疫情為由，沒開會4個月，其間管業處開展多項工程，令財赤由2020年12月的200多萬元，在一個月之間飈升到400多萬元。「三四個月後先收到IE，已經係結果㗎喇，問佢點解有呢筆數，佢話查吓，幾個月都畀唔到。」
水泵長期失修 樹木無人理
另一業委陳慶強曾任職物業管理公司工程部，說管理公司的職務可分為：
工程：包括「風火水電」；
行政：包括清潔、保安和財政預算等；
跟進住戶投訴；
提供物業資訊：如「優化升降機資助計劃」。
他常從麗晶的日常報表中見到有古怪，例如追查到21座住宅大廈，各只有一台運作正常水泵，另一台壞掉。「訂購需時，（壞了）大家長時間沒水用。」另外，他更從報表中發現整個屋苑的發電機全都不符要求，無法提供後備電源。因為檢查發電機會有黑煙和噪音，管業處須張貼通告，他建議大家要定期留意，也可向管業處索取消防裝置及設備證書。
李秀平較熟悉環保工作，指屋苑樹木經常變黃，就算砍掉再種也長不高，向管業處查問肥料資料和施肥時間表不得要領。「颱風的話好危險，原來沒人管理或熟悉園藝的。」新業委多次邀請泓建總經理出席會議，解答業委質詢，但對方連視像會議都拒絕，只肯以電郵回覆，但一般需時兩三個月。黃少瓊說：「這引發我們研究法團是否可行，有權問管理公司交代以上種種， 甚至一張單、買一支筆我哋都要理。」
有法團不是「一天光晒」
屋苑管理涉及眾多範疇，業主若為普通打工仔、退休族，怎樣監察？陳慶強指出，一般管理公司常玩「數字遊戲」，如果法團成員有工程、核數或會計背景會較易入手。李秀平認為法團亦需要有顧及康樂、親子、環保等範疇的成員，「5900多戶中一定有其他專業人士，如果他們肯給意見，絕對可以推進事情」。她之前跟進大堂維修時也公開資料，希望有熟悉工程的鄰居一起討論。
他們準備月底召開業主大會討論成立法團。近年景明苑、彩明苑、翠林邨、嘉隆苑等掀起管理風波，這些屋苑有法團但仍問題叢生，令部分麗晶業主擔心法團會不作為甚至中飽私囊。黃少瓊回頭提醒事件中的業主責任：「景明苑為何會欠服務費？為何法團自2013年開始沒公開財政預算？報道說的諸多問題，為何業主或租客不去理會？到東窗事發至出嚟嘈係冇用㗎。」
他們不期望麗晶有了法團，就變成美輪美奐的高尚住宅，也明白要為之前的管理補漏，支出在短期內不會大減。李秀平說：「提升管理質素，在用錢、工程方面透明些，長遠想追求收支平衡，大家公平分擔使費。」黃少瓊有初步想法：「日後法團可以拍YouTube，或者定期有研討會，讓街坊來投訴吓。」難得做了業主，搬進來才發覺設施失修、管理粗疏，問李秀平有否後悔，她說：「麗晶係好好住㗎喎，交通方便、旺中帶靜、間隔又好，我覺得唔係揀錯地方……同時佢有唔好嘅時候，我有無方法可以改變？更加驅使我開始喺度做多啲嘢。」
文˙ 梁雅婷
{ 圖 } 受訪者提供
{ 美術 } 張欲琪
{ 編輯 } 朱建勳