近月有不少大型新盤入伙，筆者的按揭轉介公司接獲大量關於一手樓的轉按查詢，而有部分按揭申請者對估價、優惠及申請程序抱有困惑，有見及此，筆者為讀者一一解開一手樓轉按的謎團及程序。
撰文：陳永鍵｜圖片：Unsplash
即使物業在入伙後，按揭申請者難以在銀行的網上估價服務上，查看現時的物業估價。
如申請者欲查詢最貼市的物業估值，只能到銀行分行向銀行職員查詢物業估價，而銀行職員會致電到估價熱線，查詢物業估值。
銀行估價有偏差
由於銀行可使用的估價行林林總總，而每間估價行對物業作出的估值亦有偏差。
筆者遇過其中一個案例物業，物業估價竟可相差200萬元，分別是最低價1,200萬元及最高價1,400萬元，在承造轉按時，其套現金額足足相差了100萬元，差別可謂十分之大。
一手樓轉按，部分申請者以估值1,000萬元或以下，透過按證公司提供的高成數轉按，以甩發展商按揭或發展商二按為其目的。
有部分申請者持有1,000萬以上一手物業，假設其發展商按揭結欠為800萬元，亦可透過「撳低估價」至1,000萬元，經按證公司承造8成轉按，得以甩掉發展商按揭或二按。
有部分申請者，亦希望以物業最高估值甩按保或套現，故估價屬轉按的重大一環。
而600萬元以上至1,000萬元內物業，可經按證公司承造8成轉按，並清還發展商按揭或二按，其原則是不可套現；600萬元或以下物業，則可經按證公司承造8成按揭並可套現。
假設不經按證公司承造按揭，1,000萬元內物業，可承造6成按揭或500萬元，並取低者作準。
而1,000萬元以上物業，剛可承造5成按揭，由此可見估價對轉按申請者來說，可謂極其重要。
大多申請者亦難以掌握眾多估價行的估價，亦不欲逐間銀行叩門查詢，途其方便。筆者建議申請者可委託按揭中介，查詢每間銀行的物業估值，以獲取最高估值承造轉按。
需經律師樓承造
自王潘律師行及黃馮律師行相繼出事後，申請者應嚴選承造轉按的律師樓。
有部分轉按申請者為了節省時間，一般會在申請按揭時的同時，委託律師樓向原銀行或發展商借契，好讓銀行在批核後，能立刻辦理轉按手續。
好處是節省了借契的時間，一般律師樓借契需時三至四星期不等，如在批核後才委託律師樓借契，便要多花三至四星期才能完成轉按，而缺點是如按揭未能獲批。
要注意的是，有部分律師樓仍會向申請者徵收費用，而筆者合作開的律師樓，只會在個案成功後才收費，為申請者節省時間及慳錢。
所以業主在委託律師樓時，大可向律師樓查詢是否「不成功不收費」呢？
- https://www.edigest.hk/podcast-player/213200/%e9%a6%96%e7%bd%ae-%e7%bd%ae%e6%a5%ad-%e7%89%a9%e6%a5%ad-%e6%8a%95%e8%b3%87-%e6%94%b6%e7%a7%9f-%e5%84%b2%e8%93%84.mp3
- https://www.edigest.hk/podcast-player/203200/%e5%84%b2%e9%a6%96%e6%9c%9f-%e4%b8%8a%e8%bb%8a-%e4%be%9b%e6%a8%93-%e6%8a%95%e8%b3%87%e8%80%85-%e6%a8%93%e5%b8%82-%e7%97%9b%e8%8b%a6.mp3
- https://www.edigest.hk/podcast-player/193334/%e6%9d%91%e5%b1%8b-%e9%a6%96%e6%ac%a1%e7%bd%ae%e6%a5%ad-%e7%bd%ae%e6%a5%ad-%e5%b1%85%e5%b1%8b-%e6%a8%93%e5%b8%82-%e8%b2%b7%e6%a8%93.mp3