40歲讀者David對增加現金流、樓換樓及一生三宅等理財方向有擬惑，提出了以下三個問題，希望財智姊妹淘可以給予解答。首先如何為財富增值或增加現金流？另外打算賣掉兩房將軍澳樓，於同區或附近換三房，有得諗嗎？最後如何做到長遠目標「一生三房」？
撰文：財智姊妹淘｜ 圖片：unsplash
首先看看David的財政狀況：
收入
- 讀者本人，40歲，扣除強積金後月薪55,000元
- 讀者太太，38歲，扣除強積金後月薪38,000元
- 車位收租（已扣除管理費）：3,500元
- 0005股息：1,800元
日常開支
- 教會奉獻：7,000元
- 保險：3,000元
- 讀者太太零用：8,000元
- 讀者本人零用：6,000元
- 共同生活開支、雜費、卡數、旅遊費用等：20,000元
- 供養雙方父母：20,000元
- 供大圍物業按揭（待放租）：14,500元
名下樓宇
- 讀者本人名下，供將軍澳樓按自住：15,500元
- 讀者太太名下：91,550元及87,000元
其餘資產及開支
- 700及0005股票市值共40萬 （坐艇中）
- 現金40萬元
- 將軍澳車位市值200萬 （full paid）
- 開放式大圍放租物業2018年買入價470萬，欠300萬貸款
- 2房將軍澳樓市值750萬，欠320萬貨款
- 無仔女，但正計劃生育
- 預計今、明兩年共需花20萬元特別開支
- 以上列表未包括交稅的開支
- 讀者和太太的旅遊開支應該比較重，例如今年已去了三短一長線旅行。
筆者根據讀者提供的個人及家庭財務狀況，作出以下的回應，希望可讓讀者更清晰了解家庭現時的財務狀況來達成理財目標！
1. 分析家庭財務狀況
讀者現時的財務負擔頗大，在日常開支中並沒有說明關於夫婦人的退休儲蓄保障及每年薪俸稅繳付的儲備開支如何預算！且還有今明兩年約20萬元的特別開支，夫婦二人各手持的物業仍有長期貸款需要繳付，而現手持的40萬元現金只可負擔現時4個月左右的日常生活開支作儲備！在考慮生育方面分娩條件要求豐儉由人，嬰兒階段除非遇上意料之外或不尋常的開支否則不需要太大的理財預算。
但為了配合日後負責照顧子女的生活配套和當子女日漸成長到入學階段，有沒有需要搬遷來選擇優質校網便需要較大的財務預算！故此不論讀者會否更換自住兩房至三房單位作首期儲備或將來財務需要和退休生活的儲備，讀者必須謹慎檢討及重置現時的生活開支和謹慎理財盡量提升讀者的儲蓄能力來面對將來的財務需要！
2. 更換自住兩房至三房單位的可能性及考慮
在選擇同區或其他區域的三房單位價格上也有很大的闊度！姑勿論我先以一個基本約1,000萬元的三房單位作例子說明 ，以現時的政策市價800萬元或以上的單位需要繳付五成的首期，單位預算開支如下：
購入一個1000萬元單位首期預算安排
樓價：1,000萬元
首期：500萬元 （樓價的50％） …A
地產代理佣金：10萬元 …B
印花稅：37.5萬元…C
置業支出總額：（A+B+C）＝ 547.5萬元
按揭供款預算安排
按揭金額：500萬元
還款年期：25年
按揭利率：2.4％
每月供款：22,180
申請按揭者的壓力測試每月收入要求：51,000元
不論在首期安排及將來按揭申請的條件下，必須將太太手持現自住的將軍澳物業先放售後再去置業，但有以下幾個重點需要留意。
- 放售的價格扣除現有剩餘按揭貸款後的利潤，能否足夠支付將來目標三房單位的首期
- 如何解決在換樓期間居住問題，我建議可跟新買家協商以短期租約形式繼續居住在單位直至可搬遷到新購置單位
- 先諮詢銀行目標購置單位在壓力測試後的每月收入要求，若果單只太太的收入不能滿足壓力測試要求，便需要附加先生的入息作擔保
- 因市場及經濟的變化往後幾年應該會進入加息期的機會較高，故此讀者及太太預算供樓開支時，必須以壓力測試後的供款能力作標準釐定，已策萬全！
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3. 如何達致財富增值及一生三房
首先David需要好好策劃及分析現時的財富增值能力，讀者現時手持一個車位和一個投資物業。在車位的回報是1.8%（我是以每月$3,000的車位租金除以讀者購入車位200萬元成本作回報計算），以長綫投資角度下回報並不理想，故此我們需要期望車位價格上漲而套現圖利！
至於去年購置的大圍單位，至於租金回報率需按照當時單位質素及市場定價及扣除按揭貸款、管理費和差餉後再作預算！因現時政策的規範必須購置三年後才可自由買賣沒有涉及任何額外印花稅繳付，故此考慮放售此物業便需要留待2021年後按照當時單位市價升幅再作考慮。
至於讀者和太太的長遠目標能否做到一生三房現在仍然實在言之過早，重點是取決於二人將來的人生目標及市場狀況選擇來決定。始終人生的際遇及機遇與經濟市場千變萬化，沒有不可能的事亦有很多不能預算的事情會發生，故此我建議讀者找專業的理財顧問作詳細的理財分析和定期檢討來達致讀者長遠的人生目標！謝謝！
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