農曆新年過後，北角有樓花新盤推售，首張價單平均呎價1.85萬元，網上更多討論新盤發展商的資金問題，亦關注銀行會否因應發展商財政狀況而收緊樓花按揭，到底銀行有何考慮因素、有意入市的買家又如何平衡風險？
買家向銀行申請按揭貸款時，需要以物業作為抵押，一旦斷供，銀行就有權收回物業。所以新盤現樓按揭，銀行大多不會拒批，最多只會在物業估價上作出調整，減少貸款額，避免資不抵債。
銀行審慎評估樓花風險
然而，樓花按揭涉及尚未建成之物業，銀行實質上未有法定產業作為抵押，故銀行在考慮是否承造新盤樓花按揭時，會衡量發展商的財力、規模，以及過往發展物業紀錄等，如評估過後，銀行對風險有疑慮，就有機會拒絕為樓花項目放貸。
早在2021年，內地房地產發展商恒大因財政問題，多間本港大型銀行亦因應風險評估，拒絕接收該發展商三個樓盤的樓花按揭申請。
不過，今次推盤的發展商一直以來都以地產為主要業務，過往曾發展一系列大型地產項目，在地產界有良好聲譽，故仍然有銀行表態願承造樓花按揭，對發展商投以信心一票。
另一方面，農曆年過後，發展商推盤放緩，一手市場較為淡靜。而在這個時間有新盤推出，而且首張價單折實平均呎價，較3個月前的同區新盤開價低一成，入場費約605萬元就能買到市區一房，外界反應不俗，銀行可能亦預計銷情理想，所以更積極爭取按揭生意。
建期付款折扣較少
對準買家而言，樓盤始終屬於長樓花項目，除了要擔心按揭問題，亦會憂慮項目會否變成爛尾樓。事實上，發展商推售樓花前，並必須證明發展商具備足夠資金完成發展項目，例如在信託基金有足夠的建築費、向銀行申請「建築按揭」，又或者獲得銀行保證一旦發展商財政出問題，銀行會繼續支付餘下建築費等，地政總署才會准許發展商預售未建成單位，所以爛尾樓的機會甚微。
如果買家仍有疑慮，可考慮選擇建期付款方式，待物業落成時才申請按揭，不過要留意，有些樓盤的建期與即供的折扣優惠相差達10%，惟選了建期後提早成交亦可獲額外折扣，買家仍可視乎建築進度及發展商財務狀況而見機行事。
子非魚
星之谷按揭轉介首席顧問
註：專欄作家言論不代表本網立場
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