又有一深水炸彈！啟德跑道區新盤開價創同區8年新低，平過同區二手樓，而且發展商更為買家物色租客，保證買家可獲每年3.5%的租金回報。買樓連租約，買家享一條龍服務，「䟴䟴腳」收租，不過在按揭層面，如果打算投資物業放租，要注意按揭最多只能借6成，在首期資金上就要做足準備。
【另類回贈給買家甜頭】
發展商在今次價單中對自住買家或投資客提供不同優惠，如買家選擇自住，樓價會額外多2%折扣；而選用發展商的租務安排，樓價上會少2%的折扣，但同時會保證頭兩年會有每年3.5%的租金收入。
3.5%的租金回報，略高於市場水平，而且毋須自行尋找租客，對投資者有一定吸引力。對發展商而言，則是另類回贈，確保買家可以在未來兩年，一共得到樓價7%的回報，即使樓價下跌也有少許甜頭，而這個「回贈」亦不會受到質疑，毋須在貸款額中扣除。
【合約列明放租選項】
不過問題就在於，投資客人採用發展商的租務安排，相當於連租約買入物業，按揭成數最高只能借6成，亦即表示投資客需要預備至少4成的首期資金，如果以該項目主打的2房單位為例，入場門檻折實最平要近600萬元，投資客需投放約240萬元作首期；相反，自住客可借足9成，首期只需要60萬元。
樓盤有長約13個月的樓花期，有沒有可能先申請9成按揭，到收樓再轉出租，從而賺取發展商的包租紅利？很抱歉，由於發展商要求買家要在正約中列明是選擇自住折扣還是放租優惠，如選擇後者，銀行就會視為出租按揭，不會批出高於6成的貸款。
【即供沒法報租金入息】
另一方面，最近金管局放寬投資物業租金收入的扣減率，即可計算在入息中的租金收入由7成增至8成，本來有助選擇放租的買家通過銀行的供款入息要求，增強貸款能力。然而由於樓盤目前仍然處於樓花期，選擇即供方案的買家其實是未有單位放租，不能申報租金收入。
事實上，大部分銀行都要業主提供租約，才可計算租金收入。惟個別銀行在臨收樓前，容許建期買家申報擬租金收入去增加入息。而發展商為這個新盤設下租金回報保證，銀行在計算租金收入時會否稍有迴轉餘地，則視乎屆時銀行的取態。但無論如何，以放租物業申請按揭，貸款人的供款與入息比率上限會調整至40%，較首置人士要求更高。
還有一個關注點，發展商包租是一次過向業主預繳半年租金，部分銀行或不會將此部分租金入視作入息，原因是業主已預支將來的租金收入，萬一斷供銀行收樓，銀行根本無租可收，同租客仍然有權繼續居住，延遲銀主盤拍賣時間，故銀行為保障自己，未必會認可此部分的入息。但這只是部分銀行的做法，其他銀行對於衡量租金入息有不同的計算方法。
【業主力不到不為財】
如果業主想借6成半、甚至7成按揭，倒不如選擇發展商的自住折扣，樓價會便宜2%，這樣以即供形式向銀行申請按揭，就合資格借取較高的按揭成數。而當樓花落成收樓時，再檢視物業是否符合出租條件。
物業自住變出租前，需將按揭成數降至6成或以下，同時要通知承按銀行並獲得後者同意。要注意的是，如果項目按原定時間交樓，樓花期約13個月，業主的按揭仍然在罰息期內，如提早還款降低按揭成數，不少銀行都會要求貸款人支付罰息或退回部分現金回贈。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
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