諗sir：
你好！本人40歲，已婚，有一層樓齡逾30年未供滿的大埔居屋。月薪55,000元，由於想換將軍澳康城物業，但不知道該區是否適合作長遠投資？
如賣出居屋，可套現約300萬元現金。本人想買康城800萬元兩房，知道康城有一些樓盤，例如日出康城LP6就快過「額外印花稅」（SSD）期限，不知道會否有筍盤出現呢？請指點迷津。
讀者宋先生
撰文：諗sir｜圖片：Unsplash
買樓最緊要睇間格、屋苑、區份及經濟大環境。例如三房一廁的開則，在居屋較多的馬鞍山區便不太受歡迎；相反，在居屋少的地區，三房單位則會變成搶手貨。
至於區份，以火炭一區為例，當中御龍山及駿景園，樓價可以是天堂、地獄一念間。所以物業的所在區份因素，只排第三位；而加息或減息這些經濟因素，市場由2012年講了十年後，已沒有人再信。
買家鎖死哪一類開則後，然後便要找筍盤，須齊「時、地、人」配合。
任何屋苑都有筍盤
（一）地利：在任何屋苑都會有筍盤，差別在於閣下有無時間等到。
有些屋苑就快過SSD限期，的確有更多業主想賣樓，然而亦要視乎業主的沽出價，筆者相信急賣的人不多。
日出康城已賣到最後3至4期，2018年LP6開價約每平方呎15,500元，主打兩房或細單位。對比今時更進取的開價，一眾LP6業主，不會有原因由賣LP6，去換LP10或更後期數。
計算到業主將間LP6沽出換同區三房時，手上資金並沒有太多。故此同區其他屋苑，閣下便可以考慮。
（二）人和：即地產經紀，很多買家，尤其初心者，忽略了和經紀合作，才可令利潤最大化。
有些買家更對經紀態度不好，變相浪費了自己的時間及金錢。假設讀者有間將軍澳別區樓，可用原本賣將軍澳舊樓的佣金，去吸引經紀介紹康城筍盤。
可能有人會諗：如果有間北角樓，賣北角樓換將軍澳樓是否也一樣？非也。因經紀賺佣除計金額外，同時計地區，同區換屋找當區經紀，才可令該經紀最「醒神」，優先幫你。
（三）時機：好多人認為經紀一定想樓價升，此為誤解。樓價一直升，業主會好心雄，亂開價以致最後無法成交。
而在大跌巿時，又會輪到買家狂劈價。所以最好時機，是在雙方均猶疑未決之際，才能將個人做決定的獲益最大化。做決定難，而在不同時間所做的決定，獲益也有不同，或會致無法保本。日後有機會，筆者再傳授新的買樓十大誤解秘訣。
說回讀者，好時機是樓市未有明確方向，而見到報章標題有利於你的時候。
所以撈盤、沽盤，並非睇市頂、市底，而是樓價開始升，或見到就快下跌的時候。
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