執笠關注1．新界｜盤點港九新界 1095 舖位　吉舖 12 %　葵廣無人店冒起　北上消費殺天水圍街市

「投降、半價」、「最強人流」、「緣份到，租旺舖」⋯⋯行過路過，清貨、招租標語隨處可見。去年香港店舖請人難，今年開始，港人北上消費、店舖執笠消息不絕於耳。香港的市道實況如何？《集誌社》今年四月及五月，抽樣追蹤港九新界約 1095 間店舖的經營情況，統計出吉舖比率約為 12 %，記者在各區觀察市道微妙變化。在人流集中的葵涌廣場看到無店員駐場的夾公仔舖、韓式自拍館等「無人店」冒起；在九龍區，深水埗多間「元祖級」文青店已悄然離場，港島區，銅鑼灣、灣仔的小店嘆剛過去的 5.1 黃金周，對市道無助。
先說說新界區的市道實況，在葵涌廣場一間賣手機用品的小店，貼出「半價清貨、投降」告示，畫上如淌血的紅油，映襯一街拉閘招租景象。社會關注全港店舖「執笠」情況，民生區也無法「倖免」，《集誌社》記者盤點新界區三個民生地段、共 447 個舖位，空置率為14.5%，其中天水圍一個商場，五年內由間間有舖，到現在近半吉舖、人流疏落如「死場」。在葵涌廣場，無店員駐場的「無人店」冒起，三樓全層有 12 間夾公仔舖、五間韓式自拍館。
經濟學者李兆波認為，吉舖潮的成因，在於政府過分依賴地產，致地租貴、人工等營商成本高；無人店等低成本、無創意的商戶當道，反映經濟下行，「一堆夾公仔舖『爭死屍』，一齊啄都冇肉食」。
攝影：CCW、HLK、陳朗熹

三民生區 447 個舖位　空置率 14.5%

《集誌社》記者四、五月到元朗又新街、葵涌廣場三樓、天水圍屏欣商場三個民生地段及商場，抽樣盤點 447 個舖位的經營情況。四月份，三個地點分共有 53 間吉舖，一個月後增至 65 間吉舖，空置率達 14.5%。

三個地點之中，天水圍屏欣商場五月的空置率最高， 42 個舖位，有 20 間為吉舖，空置率達 47.6% ，較四月多一間吉舖。葵涌廣場三樓 317 個舖位，有 38 間吉舖，空置率為 11.9% ，較四月增加 10 間吉舖。元朗又新間 88 個舖位，有 7 間吉舖，空置率為 7.95%，較四月多一間吉舖。

葵廣無人店冒起　三樓五間自拍館、12夾公仔舖

葵涌廣場受年青人歡迎，集合美食潮流，記者兩次到訪現場，仍見人頭湧湧，而商戶類型有微妙變化，無人店有冒起跡象。記者點算，三樓有 317 個舖位，類型以服裝店為主，佔四成四。四至五月期間，三樓有五間韓式自拍館，沒有店員看舖，顧客可自助使用自拍機拍照，並使用店內提供的頭飾、假髮等。至於夾公仔機舖，三樓四月有10 間夾公仔機舖，五月增至 12 間。

一個月增兩間夾公仔　服裝店老闆指今年生意靜

其中一個舖位，四月份原本經營服裝店，五月變成夾公仔舖，內有八部夾公仔機。位於該舖對面的服裝店老闆梁小姐表示，新開的夾公仔舖顧客不多，而這一層月租約 13,000 元，疫後未見大幅加租，但今年特別淡靜。

在葵廣開業 23 年，梁小姐見證這一層由服裝店林立，到近來多間結業。她指，這層服裝店主要客源是上班族，向來較少遊客光顧，因此未受惠於通關，反而上班族客人越來越少，「我哋就差過疫情同 19 年事件，嗰時都冇依家生意咁離譜，依家真係最差。」

拆解夾公仔舖　場主與台主合營

夾公仔舖越來越多，它們是如何經營？這些舖頭的經營者，分為「場主」和「台主」，「場主」通常是該舖的業主或租戶，他們會在場內提供夾公仔機，租機予「台主」營運。「台主」則以月租形式，向「場主」租機經營。

「台主」月租夾公仔機　一部 2000 至 4000 元

記者走訪其中一間夾公仔機舖（下稱 A 舖），有 20 部夾公仔機，租了一部機的「台主」阿明（化名）向記者透露，夾公仔機通常分為大機，和上下層疊住的細機，每款租金不同。以 A 舖為例，上層細機每部月租 2,500 元、下層細機每部月租 2,000 元、大機每部月租 4,000 元。

A 舖有 8 部上層細機、8 部下層細機、 4 部大機。換算之下，如果每部機都成功出租，「場主」估計每月租機收入約 52,000 元；若以服裝店梁小姐提供的資訊， 13,000 元租金水平計算、不計機器折舊等額外支出，則最高每月可賺 39,000 元。

每舖價不一　最貴每部月租 $5000

然而，每間舖的月租機價不一。有 18 部機的 B 舖， 16 部大機、每部月租 3,600 元；一部上層細機、一部下層細機，兩層合併出租，每月 2,800 元。記者以顧客身分向 B 舖職員查詢，今年五月，僅租出三部大機。 C 舖有八部上層細機、 八部下層細機，每部月租 5,000 元。

人氣公仔有市場　有夾公仔機一周賺 $4000

阿明是一名「新手台主」，大約兩星期前在 A 舖租了一部下層細機起步，每局五元、可夾日本人氣公仔「Chiikawa」。他說，目前難答能否賺錢，但已「有錢袋返」、料可應付租金。他指，部分夾公仔機盈利「好誇張」，上下層加起來，一星期賺 4,000 元。

他說，自己所選的夾公仔舖，租金相對便宜，分析指葵廣夾公仔舖有一定競爭，售具人氣的角色公仔會有市場，要避免「撞機」，「如果你揀嘅係好多人有嘅公仔，例如迪士尼公仔，就間間舖都夾呢啲。可能你要揀有特色啲，人地巡下睇有冇心水，見到你有嘅係其他機都冇，就會心動。」

中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波分析空置情況指，通關後，香港市道未「復常」，本地市況受北上熱潮影響，同時香港缺乏吸引力，南下消費未如理想，「我哋都上去，佢哋更加唔會嚟，依家唔能夠叫做五一『黃金周』，真係好普通」。

他引述統計處數據指， 2023 年至 2024 年三月的零售業銷售額，最高峰是今年一月的 365 億元，而五年前、2019 年一月則達 481 億元，相差超過百億；指政府在疫情太遲開關，比其他地區慢至少一年，形容香港「大勢已去」。

學者：無人舖湧現反映經濟差

李兆波指，營商最大成本通常是薪酬開支，人工高的根源，在於政府依賴地產收入、地租高昂，拉高港人居住成本，另有高息口因素，「香港冇㗎啦。如果政府唔改變收入依賴地產，係解決唔到。」

他指，夾公仔舖、貼紙相舖等「無人舖」可省下薪金成本，「翹埋雙手有錢收」，但此類「無作為、無創意」的產業，當市場飽和，便會執笠。他又指，當一個地方越來越多「無人舖」，是經濟差的現象，逐步失去多元化、創意和吸引力，「到時一堆夾公仔舖『爭死屍』，一齊啄都冇肉食」。

天水圍屏欣落成五年　商場近半空置

葵廣舖頭類型變化、吉舖增加，但它並非孤例。天水圍的屏欣商場地下及街市「鮮匯站」（合稱商場）有 12 個面向街道的商舖，室內街市另有 30 個舖位、包括 13 間食肆，街市亦設公共座位供食肆堂食。這個商場落成五年，由從前人流暢旺、全數舖位出租，變成今天的「死場」，近半空置。
記者分別於四月九日周二早上，以及五月九日周四中午，到該商場觀察。四月份，42 個舖位有 19 間為吉舖；五月再「執」一間，有 20 間為吉舖，空置率達 47. 6 %。其中，街市內 11 間食材檔，僅一鮮果檔「倖存」； 而 13 個食肆舖位，七間是吉舖。
屏欣商場是居屋屏欣苑的配套，隨著該屋苑 2018 年十月入伙落成，位於屋苑樓下、鄰近天水圍港鐵站。屏欣苑有三座、共 2,409 個單位，房委會曾預計該苑人口有 7,400 多人；此外商場鄰近還有兩間中學、一間小學。

集誌社檔案：全港公屋店舖空置率 2.93%
房屋局長何永賢 5 月 8 日回覆立法會議員鄭泳舜提問時指，全港公屋商業單位有 2,829 間店舖，當中 155 間空置，空置率有 2.93%，其中深水埗空置率最高、達 5.32%。何指出，招標新租約或續約時，會以當時巿值重新訂定租金水平，並考慮各項影響商舖租值的相關因素，包括物業所在位置、營運的行業、面積、人流情況以及物業巿場狀況等，釐定合理租金水平。如商戶對評估續約租金有任何意見，亦可聯絡屋邨辦事處磋商。

記者訪問五位屏欣苑街坊，他們全表示不會光顧屏欣商場和街市，因選擇少，寧跨過一條大馬路、到對面的天盛商場；也有人會到屯門新墟、元朗買菜。四月時，在商場買雙餸飯的 80 歲黎伯伯說，以前屏欣有幾檔鮮魚檔、三檔蔬菜檔，這兩年陸續結業，只剩一檔菜檔。他認為，天盛商場較遠、不便長者，他有時會在屏欣商場買雙餸飯，惟料「遲早執，租又貴，人流又少。」五月記者再返現場，這間雙餸飯餐廳已結業。
五月九日中午，街市食堂只有零星顧客，主要為鄰近工作的地盤工人，以及港鐵職員。其中一間海南雞飯餐廳有較多客人，連飲品午餐價大約 50 多元，記者由早上 11 時半起觀察，一小時內，有七位客人光顧。

通關後人流減

海南雞飯餐廳老闆王小姐向記者解構「商場之死」，她指疫情期間商場生意較旺，且政府有租金補貼，大半年前她頂手該店，仍覺「盤數ok」。惟復常通關，人流漸減。她解釋，天水圍多新移民、少外來「生客」，長假期淡靜，「以往餐飲業搵錢係星期五六日，依家冇㗎啦，星期五六日好靜，啲人全部走晒，一係去旅行，一係返咗內地，留喺度多數唔願出街消費，所以好難做。」她舉例，旁邊川菜店本身假日生意好，但復常後轉差，去年十月結業。她指鄰近地盤將完工，學校暑假將至，料生意再受挫。

年初加租 $8000

商場生意差還要面對加租壓力，王小姐透露，舖位在今年初加租 8000 元，現時月租已逾 40,000 。但她對商場管理公司感不滿，批評「淨係識加租」，例如街市的門壞了數個月亦未有維修，「嗰時冬天好凍，叫佢整又唔整，咁大風又凍，啲客點喺度食嘢呢？」

自去年底，街市商舖陸續撤離，王小姐指近月至少有三間餐廳結業，而尚存的餐廳，也料於租約期滿遷出，她也預告八月租約到期，未必會續租，「所以啲人眼見到期都唔做，我哋都係捱緊」。
王小姐旁邊的茶餐廳同樣客人疏落，負責人孫女士指，該店進駐商場四至五年，原本疫情期間商場人流多，「大家冇選擇，一定要買要食」，但通關之後人流銳減，「可能因為近住關口，啲人假期返大陸、上深圳，有好大影響。」她期望商場能多辦活動吸引人流，「呢度乜都冇」。

李兆波分析，逆市加租有三大原因，指出有業主不想影響物業估值，以維持帳面價值及利於借貸，因而加租；有大地主視估值為商標，因此寧願空置也不減租；同時另有小業主不了解市況，認為經濟有增長、失業率低，高估租戶承受力。
他又指，通關後旅遊區市道未如理想，民生區較穩定，因「點都要食」；但天水圍等近邊境的民生區，市民較易北上，市道同受挫，「租架中港七人車上去再落返嚟，仲抵過喺度食」。

房署指上月底街市整體出租率約為六成

房屋署回覆查詢表示，屏欣商場設有12個商舖及一個街市，商場出租率一直維持在高水平，現出租率約 92 %；疫情期間，房委會提供了共 51 個月紓困措施，期間大部分時間的租金寬減金額達百分之七十五。
街市方面，該街市是整體承租街市，由一個承租商承租、再分租予個別檔戶，檔位租金是由承租商與檔戶商討訂定。房屋署表示，街市自 2019 年開業至去年底，出租率平均高於八成，惟疫情過後，居民消費模式改變，令街市經營面對挑戰，至上月底，街市整體出租率約為六成。

房署要求承租商盡快招租　提供短租等

房屋署指，已要求承租商採用靈活方法，如短租及散租等，盡快招租為居民提供適切服務。另外，房屋署在重要節慶和特別日子，會舉辦推廣活動和設置節日裝飾。就屏欣街市，承租商會在招租時提供更大彈性，考慮引入不同行業組合承租，也會增加宣傳和提供優惠，吸引居民消費。

房屋署指，已要求承租商採用靈活方法，如短租及散租等，盡快招租為居民提供適切服務。

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