一手樓市場戰況激烈,發展商推盤屢震撼價,二手市場的購買力自然被分薄,業主要不strong hold,要不割價求售,當然亦有投資者在二手市場執到「劈價盤」,但有一點要留意,假如樓價比市價低太多,稅局隨時會使出「回馬槍」,追討印花稅差價。
以一個大型屋苑的三房單位,市價為1,000萬元,按從價印花稅第二標準率計算,買家要繳付的稅款為37萬元,然而買家看準時機,「鋤價」成功,最終以800萬元將物業收入囊中,印花稅會可降至24萬元。不過,由於單位市價實際是1,000萬元,稅局是有權追回13萬元差價,以筆者觀察,這種追稅事宜經常發生。
低估價作證據理力爭
由於稅局的追溯期長達7年,要應對稅局日後或會追討稅項差價,需要作好兩項準備。
首先是要保存估價紀錄。業主在買二手樓前,應向不同銀行估價,一方面尋找最高估價的銀行,方便承造按揭,另一方面也可以了解出價會否偏離估價,但原來最低的估價亦有作用,買家可保留與銀行職員WhatsApp對話紀錄或估價編號,將來一旦面對稅局追稅,也可以據理力爭,例如有銀行估到900萬元,屆時他可向稅局申請以900萬元補差價,而非1,000萬元。但要注意的是,稅局保留最終決定權。
第二則是紀錄買單位時的原貌,如果單位頗為殘舊,例如天花滲漏、廚廁漏水,買入價低於市價便合理不過,因為新買家需要花費一大筆款項去裝修,才能入住。除物業在收樓時的室內照片,相關裝修報價和收據,未來也可作為證據。
稅局一旦出手難完全甩身
值得注意的是,稅局一出信,指業主買入價低於市價、要補稅項差價後,相信業主難以完全「打甩」,最終都要就範,繳付部份稅項差價。只是做足上述兩項功夫,備齊文件,希望能夠和稅局爭取討價還價的空間。
事實上,稅局出信,通常不會一刀切要馬上繳費,對樓價留有討論空間,以達至一個雙方都可接受的偎錢,再計算需要補回多少稅項差價,這樣來來回回的交涉,可以長達一年。
一旦被稅局追稅而又沒有足夠現金周轉,可以考慮將物業轉按套現,詳情可向坊間免費的按揭轉介機構查詢。
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黎明🌅 現在房地產經濟不行了
09月18日04:46
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