高力發布《2025年市場展望》報告指出，2024年營商環境疲弱，導致寫字樓和工業租賃市場需求下降。儘管9月展開的減息周期輕微提振投資情緒，需求由銀主盤和用家帶動，但鑒於美國新任政府上台帶來的不確定因素，市況復甦或減息的步伐仍有極大不確定性。展望未來，預計整體物業市場將面對若干挑戰，包括甲級寫字樓租金下跌和零售行業走向兩極化。然而，在教育相關版塊(包括本地大專院校和海外學校)所發掘到的新機遇，正推動寫字樓和零售商舖的需求。
高力香港研究部主管及零售顧問咨詢李婉茵表示，一般住宅物業方面，儘管2024年已減息合共100個基點，不確定因素包括2025年的息率走勢仍然存在。加上全球經濟不明朗及銀行按揭批核申請較為謹慎，在一手住宅供應持續高企，已落成或施工中的單位數目逾10萬個的情況下，預料樓價在2025年上半年將保持平穩。
寫字樓空置率達16.8%創新高
2024年寫字樓整體租賃需求保持平穩，錄得按年淨吸納量為45萬方呎。2024年甲級寫字樓新租賃交易以4,000方呎(淨樓面面積)以下的小型物業為主，反映企業對擴大辦公空間仍持謹慎態度。
截至2024年底，整體甲級寫字樓租金為每平方呎48.7元，按季下跌1.8%，按年下跌7.9%），為自2019年第二季以來連續23季下降，亦較2019年第一季創下78.7港元的寫字樓租金歷史新高下降接近40%。空置率繼續創下新高，於2024年底達16.8%，總空置面積為1,390萬方呎。
高力香港企業客戶服務主管顏慧萍表示，由於出現大量的新增供應，預計2025年仍會是租戶導向的市場。鑒於企業對擴大辦公空間仍持謹慎態度，預計寫字樓租賃市場將由續約活動為主導。由於2025年新增甲廈供應將逾350萬方呎，預料2025年整體甲級寫字樓租金將會再下調約9%，全港的甲廈空置率將上升1.5個百分點。
今年新增470萬呎零售供應
上季隨著不同品牌繼續搬遷或擴張到黃金地段，一線街舖租金持續展現韌性，租金按年錄得3.1%升幅。四大核心區的商舖空置率有所改善，整體按季下跌0.8%，反映零售環境向好。
李婉茵表示，預計2025年全年，在旅遊業持續復甦的推動下，黃金核心區將有穩定表現。今年將有大量新增供應湧入市場，總計470萬方呎，是過去20年來的最高紀錄。備受矚目的發展項目包括位於赤鱲角的11 SKIES和位於啟德的啟德體育園。由於旅客的喜好不斷變化，建議零售商以文化和體驗式為優先考慮，以增加人流。
工廈租賃由續約活動主導
全球及本地需求減弱，阻礙了工業市場的整體復甦，促使租戶在擴張和搬遷決策上採取謹慎態度。因此，去年第四季工業物業的租賃活動由續約行為主導，倉庫租金按季微跌0.9%，按年下跌5.5%。
高力香港企業客戶服務主管顏慧萍表示，由於潛在貿易壁壘增加了市場的不確定性，預計2025年下半年租賃市場將繼續由續約活動為主導。儘管空置率上升，但由於工廈租戶的搬遷意欲不大，業主傾向維持租金；因此，預計2025年的倉庫租金將輕微下調4%。
上季物業投資額按季升3%
2024年9月減息周期展開，加上政府在2024年10月全面放寬按揭成數上限，投資情緒得到稍微提振。因此，2024年第四季的投資成交金額達到101億港元，按季微升3.0%。值得注意的是，蝕讓及銀主盤買賣在這段期間佔大額交易總額的46%。2024年第四季，寫字樓和工業資產的價格分別按年下跌17%和8.0%。預期寫字樓價格於今年將進一步按年下跌5%至10%。
高力香港資本市場及投資服務主管翟聰指出，本地用家活躍於市場，本季大部分購入的商業樓面將用作教育用途，突顯來自教育界別的需求正不斷增長。隨著校外學習中心和學生住宿的需求持續上升，投資者應把握將商業物業重新定位或收購有關物業出租作教育用途的良機，有望以較長的租期來增強現金流和回報的穩定性。
原文刊登於 AM730
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