何謂杜拜泡沫？阿聯酋杜拜的房地產市場在2000年起曾經爆升，事緣當時哈利法塔以及棕櫚島等旅遊勝地獲得了全球愈來愈多遊客的喜愛，杜拜旅遊業起飛，加上政府也不想杜拜過分倚賴石油行業，遂於2002起開放了物業市場，容許外國人購買物業及獲得永久業權。結果在其後的數年，全球一窩蜂去杜拜買樓投資，令當地樓價持續急升。未料至2008年雷曼兄弟「爆煲」引發金融海嘯，令全球樓市包括杜拜都大幅下滑，這亦令到杜拜的樓市泡沬爆破，當時不少投資者都損失慘重。
不過杜拜政府財力雄厚，它除了成功化解金融危機，也甚有遠見，近年並全力發展旅遊、物流以至金融業，使杜拜漸漸成為中東的交通及經濟樞紐。尤其是疫情之後，杜拜房地產再次變得火熱，全球富豪及專業人士蜂擁入市，致當地樓價連續數年快速上升。故好多人都曾問過我，現時杜拜的樓價會否已太高？杜拜樓價又會否再次大跌？
但我分析當地經濟情況及數據後認為，今次杜拜樓價的升勢與以往完全不同，現時樓價出現大跌機會不大，主要原因有以下三點：
第一點：杜拜近年的升幅，背後其實是有實質經濟增長及政府政策的支持。因杜拜有大量移民及富豪湧入，令住宅需求同步大幅增長。故當地樓價上升，絕非單純是因為炒風。
例如近年我們看到阿聯酋杜拜大力推動「自由區（Free Zone）」政策，當其他歐美國家大幅加稅的時候，杜拜卻反其道而行，採取減稅措施。這令到由2019年開始，大量國際企業品牌選擇把其辦事處開設於阿聯酋的杜拜及阿布扎比。
例如Google、Meta及Amazon在2020至2022年之間，即在杜拜開設辦事處。JP Morgan亦在當地開設公司及開拓不同部門。至於阿布扎比，則吸引了非常多的富豪在當地開設家族辦公室管理巨額財富。由2021年起至今，Amazon及Tesla 等跨國大企業亦宣布了會在阿布扎比開設其服務中心以及產品陳列室。
從以上發展可見，阿聯酋包括杜拜及阿布扎比近年確實出現了大量的高薪工作機會，因為全球巨企紛紛在當地落戶，故需要海量的外地人才移居當地，自然刺激到當地住屋需求、租金及樓價上升。而出現第一波升幅的通常是租金，然後因為租金升幅會刺激到樓價上升，故這已證明了不是炒風令到杜拜近年樓價持續向上。
第二點：環球經濟動盪及地緣政治風險，加上全球加稅減赤的趨勢，令到阿聯酋持續受惠。舉例說，英國出現財赤黑洞，令政府決定大幅加稅，富人開始離開，倫敦市中心出現拋售潮，而這些原業主不少都是阿聯酋的富人。現在他們開始把海外資金重新轉移返回本國即杜拜及阿布扎比，包括用來置業。
同一時間，亦有很多英國人為了逃避重稅，同樣把其資產轉移到阿聯酋及在當地買樓。此外，俄烏戰爭持續，我們亦見到不少俄羅斯的高端客人陸續移居到阿聯酋。因為阿聯酋除了有稅制優惠及黃金簽證，其最大的先天優勢就是安全的地理位置、豐厚的財力及穩定的社會。這令到身處動盪國家的富人，想移民時往往第一時間就會想起阿聯酋，遂很自然會優先考慮在當地置業，令到當地樓市出現第二波升浪。
第三點：阿聯酋政府近年通過的D33條例，目的是要把阿聯酋升級成為世界金融中心及國際投資市場交易的樞紐。而大家可以見到，它已逐漸達成此目標，因為不少跨國投資銀行及私人銀行，近年都紛紛在當地增設辦事處及擴展業務。
例如高盛2021年即擴大阿聯酋的投資銀行業務；摩根大通在2021至2022年加強了當地的投資銀行及資產管理服務；花旗亦於2021年增強阿聯酋的企業銀行業務；至於巴克萊及瑞信銀行，則於2021年分別在當地增加投資銀行業務以及「財富管理及投資銀行業務」。
這一切都證明了，全球難以計算的巨額財富正持續轉移到阿聯酋包括杜拜。如果不是這樣，為何跨國銀行及投資大行會忙於在當地設立財富管理以及投資銀行部門？我相信很多香港銀行業的朋友們，都會同意以上的分析。
所以如果你問我，杜拜樓價會否好像多年之前一樣突然大幅下跌？我認為大家的邏輯思維應該反轉：我們不應該去問「樓價會否大跌」，而是應該要思考「樓價會否繼續升」？事實上，假如某地的樓價上升的背後確認是有大量的經濟原因以及市場實際需求所支持，那麼，你自己是不是應該也可以回答到上述的問題？
潘陳逸穎 Agnes
阿聯酋投資表表姐
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