【東方日報產評】港樓調整手尾長　經濟失速豈無因

港府雖然已為樓市撤辣，但顯然樓市復甦不似預期。在利率環境未明下，市場需求受到壓抑，加上新盤庫存積壓，發展商只有面對現實，腳踏實地賣樓，務實出價，但求貨如輪轉，加速現金回籠，妥善控制財務風險。二手市場更繼續以蝕讓為主，愈來愈多這幾年高位入市的業主陷入負資產行列，實在所難免。雖然繼續供款，除非樓價暴跌，否則銀行追收貸款(Call loan)機會不大，但樓市負資產急增，始終不利市場信心，尤其打擊消費和投資意欲，令相對沉寂的本地市道須更長時間始能復常。

樓市的運作，離不開供應與需求。最新數據顯示，香港的私樓一手潛在供應量創新高，達11.2萬伙，現樓貨尾達2.1萬伙同樣創新高，可見供應充裕，甚至可以說是庫存積壓，這讓急於套現的發展商面臨頗大的減價促銷套現壓力，用家或收租投資者眼見新盤源源不絕，自然不急於入市，慢慢揀心頭好，或暫時轉買為租，耐心等候美國重啟減息周期才入市。

事實上，從需求面角度看，樓市需求分住屋及投資兩類。由於這幾年大量中產以上及年輕一代的港人移民他鄉，家庭分支需求減少的同時，投資物業的需求亦減少。故見樓市撤辣以來，其實初期都靠內地客來大手入飛撐場。但老實講，若然樓價繼續往下墜，北水入市動力只怕亦會緩減；至於能否令本地用家動心入市，不單純看樓價高低，還得視乎經濟景氣能否見到更大的復甦動力，畢竟物業屬大銀碼商品，若然收入不穩，誰願背上巨額債務置業？

如是者，樓市丁財都不太旺，香港地少了一瓣財富效應，必然會削弱消費信心。更何況，樓市一脈關係到建築、專業服務等百業景氣，所以任官方如何推動夜經濟，也無法見到太大成效，皆因炒股炒樓賺快錢之途已行不通，量入為出是必然的考量，且不少港人經歷3年疫情後，已習慣在家用餐或叫外賣，減少外出消費，又或者更準確講，減少在港消費，乘強美元令港元購買力提升之便，到海外消費，就成了近年港人的消費主流。如何重新驅動香港經濟的內生動力，確是港府面對的一大難題。

經濟活動，一環扣一環，港府就是沒有把握及早撤辣穩樓市以振經濟，如今弱勢已成，推動經濟復甦如逆水行舟，花費氣力大，卻事倍功半。更重要的是，港府自斷土地收入來源，樓價易跌難升、地價低迷，發展商展開新投資意欲同樣低迷，港府要發展更多土地、興建更多房屋，錢從何來？沒有人不知道可以舉債，但舉債有成本，如何守住審慎理財的規律，確保貨幣穩定，有力維持公共財政，是港府必要謹而慎之的事情。

如今，只有耐心等候市場加速消化樓市庫存，樓市有序完成尋底，期間得設法加快振興金融及旅遊等主要產業，並加快吸引人才來港，改善人口結構，設法平衡經濟風險。免得一旦美息周期出乎市場預期，高息維持更長時間，中美關係又隨時突變，誰能擔保樓市一定不會再現崩盤場面，香港經濟又會何去何從？

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