世邦魏理仕最新發表的《2024年第三季度香港商業房地產市場觀點》指出，由於空置率過剩，甲級寫字樓租金連續21季度下降，為有記錄以來最長跌浪，市場仍需約7至8年時間消化現有過剩供應；不過，減息改善商業房地產市場情緒，預計寫字樓價錢較高位回落且流動性較大，能最先受惠交投恢復活躍。
上季甲廈空置率下降0.1個百分點
該行香港顧問及交易服務執行董事兼主管馮慧詩表示，甲級寫字樓今年第三季租賃量較上季下降16%至99.3萬方呎，令年初至今的租賃量達到360萬方呎，佔去年全年總量的89%。今年第三季淨吸納量達12.54萬方呎，連續第五季維持正數；新增供應不足加上淨吸納量正數，令整體空置率下降0.1個百分點至16.8%，為自2019年第一季以來第二季下跌。
另外，空置率過剩令租金連續21季下降，按季下跌2.6%，今年迄今的跌幅達到4.7%。由於新供應的空置壓力，大中環地區的租金較上季下降2.8%。負淨吸納量令九龍整體租金較上季下跌4.7%，較2024年第二季的-2.2%有所加快，亦為自2020年第三季以來的最大跌幅。
世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示，租金已創有記錄以來最長跌浪，現時甲廈空置面積約1,500萬方呎，若以過去平均每年消化量160萬方呎計算，需要7至8年時間消化過剩供應，若未來經濟發展加速，時間或可縮短。他補充，相信政府考慮長遠發展，會根據市場情況再推出商業地，不過不一定是傳統商業區，可能為北部都會區等新區域成熟發展，適時推地。
減息改善家庭負擔 帶動零售復甦
零售方面，核心區街鋪舖空置率維持在6.8%不變。中環區空置率下跌1.3個百分點至7.9%，而銅鑼灣空置率則上升1.4個百分點至5.3%。尖沙咀及旺角的空置率分別穩定在8.7%及6.3%。
世邦魏理仕香港顧問及交易服務-商舖部資深董事兼主管溫運強表示，空置率與 上季度相比保持個位數水平，導致季度核心區主要街道租金出現穩定溫和的增長。目前，核心區主要街道商鋪租金較2019年的高峰低約35%。減息周期的開始或會帶來更高的可用收入，並改善家庭負擔能力，而港元潛在疲軟將有利於減少港人外遊以及增加香港遊客消費，相信香港的零售需求將在未來幾季繼續改善。
寫字樓價錢較高位跌五成 吸引投資
另外，今年第三季商業地產大額投資有所放緩，金額超過7,700萬港元的交易僅有25宗，其中有15宗交易的總金額低於3億元。不過整體而言，本季投資額按季上升22.6%至99.7億元，令年初至今投資額達338億元，按年上升28.6%，為自 2008年以來同期第二低的年份。
世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷表示，減息周期開始後，相信寫字樓市場會最先受惠，吸引更多投資，其價錢較高位回落五成至七成，加上IPO市場活躍，相比其他物業流動性大，相應需求會增加。
至於工業物業，世邦魏理仕香港顧問及交易服務-工業及物流部執行董事兼主管黎尚文則表示，第三季度工業租賃勢頭減弱。不過，近季貿易營商環境持續改善，貿易及物流業的業務收益按年增長。今年迄今63%的租賃量由物流公司帶動。隨著全球息口開始下降，商業勢頭將改善及有利全球貿易。中國經濟持續復甦將確保貿易暢順，並為香港物流業提供支援。預計倉庫需求將在接下來的幾個季度增長。
原文刊登於 AM730
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