不少舊樓業主都會將物業打造成劏房出租,將利益最大化,不過在需要賣樓的時候,由於間隔有改動,下手買家就難以申請按揭,甚至要原業主先負責還原單位,可能會得不償失。
退休長者羅伯幾年前購買了一個唐樓單位,再「一開三」,改造成劏房出租,收到的租金足以支撐羅伯的退休生活。不過近年掀起移民潮,羅伯的子女亦有此打算,於是羅伯着手將物業出售。
由於羅伯對物業的開價較市價平一成,吸引不少有興趣的買家查詢,不過當後者到單位視察時,隨即「耍手兼擰頭」,對單位敬而遠之。這並不是單位內有甚麼「污糟嘢」,而是因為看到是劏房,擔心難以申請按揭,無法完成交易。
而且羅伯為保障自己,亦要求在臨約的備註欄上寫上單位已改建成三個廚房及三個廁所,避免因室內改建而遭「踢契」,銀行前線職員一見到相關描述,就會懷疑是劏房格局,不可能繼續處理其高成數按揭。而且銀行對於舊樓按揭較為審慎,多數會在成交前上門視察,到時上門一看得悉是劏房亦會拒絕放款。
事實上,現時市場上大部份銀行都不願意承做劏房按揭,即使有少數銀行會受理,申請人都要付出不菲的代價,包括要繳付較高的按息,而且按揭成數最多亦只能是5成。
銀行遇舊樓按揭需上門視察
即使准買家是打算將單位自住,不再用作劏房,也要先說服賣家承諾於成交前將劏房還原,即拆除所有劏房建築及在原位置上重建廚廁,並且在臨約中列出相關承諾。而當銀行職員上門視察,一旦發現還原工作未完成,例如仍然有多個廚廁存在,銀行是不會放款。不過,由於是賣家未有按臨約要求將單位還原好,買家有權要求延遲成交,甚至「踢契」取消交易。
不過這類還原盤只要認為劏房單位已經完整地還原,並願意批出按揭,所提供的按揭利率和優惠將會和其他非劏房住宅相同,買家毋須擔心要繳付較高昂的利息。
但如果是銀主盤,買家是收回物業的銀行或財務機構,未必願意再花一筆錢去還原單位,買家如要堅持購買物業,就要考慮承擔要付5成首期的風險。
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EA 注定賣唔出或者要折讓好多
2023年03月24日16:37
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