財經

【龔成專欄】多年前高位賣樓擁700萬 幸運女子的疑惑:應否再買樓?

BusinessFocus
更新於 09月20日17:15 • 發布於 09月20日13:12 • PressLogic - BusinessFocus

一名40多歲的中年女子,數年前幸運地在樓價高位賣樓,避過樓市大跌,兼擁有700萬的現金。但她其後失業,現時每月要靠積蓄付租金,故當她見到樓價近月已跌至她可負擔的水平,即感到「心大心細」,不知道應否重新買樓自住。
投資書籍作者兼股評人龔成認為,女事主可考慮兩個選擇:其中是用掉一半現金(350萬)買一個小單位自住,餘下資金拿來買收息股;但若擔心樓市會再跌,她亦可以維持租樓,改為把700萬資金拿來買一籃子的投資工具,包括平穩增長股、收息股、債券及年金等。這樣可較安全地一邊「滾大資金」,一邊留意樓價會否再跌至更合理水平,屆時再決定是否入市。

【理財個案:賣樓多年,應否再上車?】

龔成老師:

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龔成老師,你好!我是一個40多歲的女士。多年前賣樓,有一筆錢(約700萬),但已租樓多年,現時沒有工作,每月大部分支出是租金$15000

希望你能夠建議個資產配置規劃,利用手持以下大約7百萬資產,讓我繼續過著退休的生活。

同時,見樓市近年下跌,我又想重新做回業主,兩樣同時做到,可行嗎?

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- 港幣65%(部分是定期)
- 外幣2%
- 債券21%
- 股票5%
- 強積金7%

讀者敬上

若手持大量現金,現時是否入市買樓的好時機?(BusinessFocus)
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龔成老師分析:

如果要這刻置業,對沒有收入來說的你,將要用大量資金作首期,你就較難有現金流收入。如果想要每月都有一定的現金流,助你繼續過退休的生活,你就較難置業,這是一個兩難的問題。

以下有幾個方案,你可以參考下,每個方案都有各自的利弊:

方案一:你將$700萬資金,其中的$350萬買樓,餘下的$350萬則投資一些現金流工具。

你可以嘗試尋找一些較細,又或偏遠少少的單位,希望以$350萬能成功置業。同時,你將餘下的$350萬投資各種低風險,又同時有現金流工具,希望爭取到6%的利息回報(下面再補充),每月平均就能收到$17500利息收入,由於你不用比租,你就可以視乎你現時的開支情況,去分析$17500是否足夠你用。

方案二,保持租樓,利用配置創更高現金流。

現時租金回報率不高,你買樓雖然會節省先月的租金支出,但同時會消耗了一筆資金,減少了可投資及憑資產創造現金流的金額。

你現時比$15000租,假設你直接購買現時正租住的物業,相信會用了大量資金,相反,如果你用這部分資金去投資,以得到現金流,將會得到超過$15000並有錢剩,這反映從現金流的角度,這刻租樓其實有著數。只要你將手上的$700萬重組,建立一個現金流組合,例如能爭取到6%利息回報,你每月平均能收到$35000,你可以衡量這數目是否足夠你保持現在的生活。

但這方面都有風險,第一,如果日後租金上升,你的開支會增加。第二,這些現金流工具並不是零風險,如果當中的價格或派息出現波動,都會對你做成不利的影響。

第三,暫時租樓,利用投資滾大資產,同時等樓市下跌到你只需要動用一半資產,都能買到心頭好物業,才入市買樓。

你現時持有的現金太多,股票太少,只要適當運用,會有不同的結果,在整個財富配置部分,核心部分會投資低風險的收息型項目:收息股、債券、年金、收息產品。同時,有部分可投資有基本增長力的股票(這部分多少,就要視乎你的風險承受程度,以及你的投資經驗與實力)。

收息股,不少收息股都很穩健,第一部分投資收息股,你可以建立一個收息股的組合,目標是5%、6%的股息率的收息股,例如港燈(2638)、深高速(0548)、香港電訊(6823)、工行(1398)、恆生(0011)、置富(0778)、陽光(0435)、高息基金(3110)都可以,平均6%並不是難事。

債券,這方面你可向銀行查詢,評級在A字頭的債券是你的選擇範圍,你可先向銀行查詢。

年金,這是一個創造穩定收入的方法,你先將一筆錢,買銀行或保險的年金,然後就會每月得到固定現金,但當中會有本金的成份,如同每月拿取本金及利息,好處是可一世取穩定的收入,壞處是可能無剩餘價值。

收息產品,銀行及保險公司,不少都有一定穩定回報的產品。

現金+定期,這都是重要的組成部分,但就不用過多。

上述是你財富的核心部分,投資低風險的收息型項目,建立一個平衡、低風險、現金流的組合。餘下的部分,則投資一些有基本增長力的股票,港股、美股都可以,如果不懂選股就考慮一些指數基金。

希望你整個財富組合,能有穩定的現金流,幫你現時支付租金及繼續過目前的生活,同時,上述有部分投資一些有基本增長力的項目,希望做到穩中求勝的作用,目的是增加你的財富。

當你的財富增長,就有更多資金去買樓,同時,你可以留意樓市,如果樓市去到你買心頭好物業水平,同時又不會消耗你財富的一半,你就可以置業。而餘下一半的財富,就會集中投資一些現金流類別的資產,你就能繼續有收入過退休生活。但要留意,當你有打算前買樓的一年,就要增加現金,為資金作準備。

龔成

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龔成老師簡介

‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》作者

‧ 理財真人Show 節目擔任致富教練

‧ 曾接受港澳多個傳媒訪問

‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年

‧ 曾在萬多元月薪狀態下,憑股票累積數百萬財富

‧ 現為全職投資者,擁過千萬財富

‧ 於網上分享投資心得,瀏覽量過百萬,為人氣博客,解答網友理財問題逾20,000條

‧ 專欄作家

‧ 擁財務學學士學位

‧ 股票課程導師,香港及澳門學生人數逾4,000人

‧ 過往10年投資成績,過半能獲利超過1倍以上

Facebook 專頁「龔成」粉絲人數超過200,000人

(https://www.facebook.com/80shing)

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Text by BusinessFocus Editorial

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留言 1
  • Elise
    40幾就失業,食老本….. 好聽就提早退休….. 買樓🤭🤭🤭🤭🤭
    09月21日09:07
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