新盤食正「兩城三圈」概念？讀者馮先生：《施政報告》講「北部都會區」發展好似好厲害啊。最近有代理sell本人位於洪水橋那邊的新樓盤，說現在買入物業，將來就會升值很多，看來有點道理，閣下認為如何呢？
撰文：1%Anthony｜ 圖片：Unsplash、iStock、中新社
現在就買？除非樓價很便宜，否則，坐貨的機會甚高。
整個「北部都會區」計劃只是在構思階段，還要經過諮詢、研究、規劃、收地、興建，如此龐大的計劃，最少都要發展20年。
筆者理解，很多附近的樓盤都會借勢全力出擊，新盤可賣貴兩、三成；半新盤的貨尾可以鹹魚翻身，代理們當然也摩拳擦掌，齊齊sell概念。
然而作為理性、有經驗的投資者，請問自己以下幾個問題。
第一，是否真的講到那麼好？
計劃嘛，紙上談兵，要多完美，有多完美；惟真正落實、可做到的又有幾多？
例如數碼港、科學園，確實有些數碼科技企業進駐，但數目有多少呢？能帶領香港轉型嗎？最終還不是一個地產項目嗎？
數碼港令人只會想起貝沙灣；科學園會想起白石角。今次比以往好，以往是虛無的說發展，今次有很實在的「兩城三圈」概念，以深港融合為大方向。問題是，深圳是否想與香港融合呢？
評估樓價值幾多
第二，即使真的發展，樓價值幾錢？
正如上文所說，發展計劃落實機會很高，問題是最終可以做到幾多成，因此下一步要評估的就是發展後，樓價值多少錢？
以科學園旁邊的白石角作參考，呎價約介乎15,000至20,000元，視乎單位的質素及lump sum等。
二手新式屋苑呎價介乎11,000至13,000元還勉強可以，然而，如果新樓賣到介乎15,000至18,000元呢？似乎已經反映了發展概念，還有甚麼水位呢？
還有一點要留意的是，現時的樓盤並不在西鐵線旁，是在舊區那邊的，真的那麼受惠？
第三，即使真的發展和升值，要多久時間？
這是一個20年大計，現在高價追入，會出現甚麼情況？在收樓的時候，買家就會發現，周邊配套甚麼也未有。莫講話升值，搵人租都難。
參考過往例子，如果買家在1997年高價追入嘉湖山莊，最後經歷近20年悲情城市，坐艇！
假若閣下逾十多前買將軍澳康城物業，記得當時巿場大力推銷這裏將會是下一個太古城，翻查資料，2009年第一期首都高價開盤，創30小時賣出1,900伙的紀綠。之後呢？
位置在將軍澳堆填區，周邊好臭、又無配套，買家捱了近十年，直到近兩、三年才開始翻身，又是「坐艇」。為甚麼買家沒有汲取經驗？
一般來說，一個大型的基建發展，會有幾次機會。
第一次是計劃落實的時候，炒概念，最終「坐艇」機會甚高；第二次是開工後開始見到些少效果，比較實在；第三次是計劃完成前幾年，就像過去兩、三年的康城，樓價才是跑得最快的。
整體來說，筆者認為不用心急，先看看發展的進度及樓盤的價錢再作決定吧。