在香港購買房屋時，除了可以選擇新盤或藍籌屋苑外，市場上還有一種特殊的物業類型，即凶宅，這些物業通常以較低價格成交。然而，如果您計劃為購買凶宅申請按揭，就需要格外謹慎，因為並非所有銀行都會批出這類按揭，即使申請的是凶宅同層或上下層的單位，按揭也可能受到影響。在本文中，我們將介紹申請凶宅銀行貸款和估價時需要注意的事項。
凶宅的定義是什麼？
在法律上並沒有明確界定什麼是凶宅，這只是一個約定俗成的術語。如果單位內發生不尋常的死亡事件，例如謀殺、自殺、燒炭、跳樓或嚴重意外造成的死亡，則會被歸為凶宅。年老或因病身故的情況通常不被視為凶宅。
為什麼凶宅難以獲得按揭？
中國人認為凶宅不吉利，不願意購買或居住其中，這導致凶宅的成交情況不理想。銀行在評估和批准按揭申請時，考慮到凶宅轉售困難和價值折讓等問題，對按揭成數和還款年期持非常謹慎的態度，甚至可能不批准按揭。因此，如果您計劃購買凶宅，要有心理準備全款支付，否則隨時可能面臨財務危機。
凶宅的上下層單位是否受到影響？
至於凶宅的上下層單位或相鄰單位是否能夠獲得按揭，這取決於個別單位所發生事故的嚴重程度，如果有較嚴重的命案，可能會受到牽連。例如，1998年發生在九龍灣德福花園的五人命案，銀行長期拒絕為同層單位提供按揭。另外，1988年發生在康怡花園的廚師命案，由於案件過於血腥，不僅同層和上下層的24個單位估值為零，即使是望向凶宅的單位，在12年後的成交時也需要以市價的85%進行折讓。對於涉及較輕微事故的單位，銀行通常會批出按揭，但可能會降低按揭成數並提高利率。
如何確定凶宅的估價？
現在有多種方法可以知道一個房屋是否有不祥之處，其中最直接的方法是直接向業主詢問是否有過不幸事件，避免使用模糊的詞語，例如「是否有鬼」或「有無污糟嘢」，而應直接問「是否曾發生過自殺或凶殺案」，以獲得最明確的答案。另外，在參觀房屋時可以向鄰居或保安打聽，了解該房屋是否曾發生過事故。
有意購買的人也可以在土地註冊處查詢是否有死亡紀錄，但需要注意即使有紀錄也不一定代表是非正常死亡，仍需進一步核實。現在有很多免費的凶宅網站供應資料給有意購買者參考。最後，可以直接透過銀行進行估價，如果估價結果遠低於最近的成交價，甚至無法進行估價，該房屋可能存在不尋常的死亡事件。
由於銀行會考慮凶宅發生的時間、是否引起社會廣泛關注、是否曾成功轉售等因素來決定是否批出按揭，不同銀行的按揭計劃條款也可能有所不同，所以在決定購買房屋之前，應該向多家銀行提交申請以獲得更多選擇。
過去熱門的電視劇《金宵大廈》情節複雜離奇，深受觀眾喜愛。在現實的房地產交易中，凶宅也充滿著戲劇性，但在購買前要格外小心，因為在申請按揭時可能會遇到各種挑戰，隨時可能遭到銀行拒絕批出按揭，需要「Full Paid」購買房屋！