房地產投資信託基金(REITs)一直深受食息一族垂青，貪其派息穩定，但隨着今年股價大幅滑落，就連香港市值最大的REIT領展房產基金(00823)亦鮮有地預告業績將錄得虧損，股東們隨時要賺息蝕價。買REITs以求長線增值呢支歌仔，係咪繼續啱唱？
●為何REITs具穩定收息效果？
REITs持有的物業涵蓋商場、寫字樓、停車場及酒店等。公司可透過將資產增值，如翻新商場，改善其軟件及硬件設施，藉此調升租金，並提升項目估值。據證監會規定，REITs的股息比率最少須達90%，即是要把至少九成利潤派給股東，若股價穩定，則可達致財息兼收的效果。
●領展年內大跌「神股」不再？
領展可算是REITs界的「神股」，2005年上市至今，只有3年錄得股價跌幅，過去10年的累積總收益率(股價以及股息再投資回報)逾4倍，年度化總收益率亦高逾18%，一直深受退休基金以及機構性投資者歡迎。但受社會事件以及疫情衝擊，領展年內股價滑落逾26%，大幅跑輸恒指。
領展主力經營逾100個公屋及居屋商場、辧公室，以及管理約5.6萬個車位。近年領展更將物業組合進一步拓展至內地以至澳洲悉尼。據官網資料，其備考物業組合估值超過2,200億元。
領展早前預警截至今年3月底止年度業績將錄虧損淨額，幸短期內維持穩定派息。
●目前是食息族撈底之時？
上周五(22日)「港版國安法」觸發股市大瀉，領展更少有地大插逾10%。市場人士普遍指出，如今疫情對社會的困擾降溫，但新一波社會事件捲至，勢必削弱市民的消費意欲，零售、收租，以至REITs的經營壓力未有解除。
勤豐證券資產管理董事總經理連敬涵稱，疫情轉趨穩定，市民出外用膳及消費增加，但疫情令香港失業率飆升至5.2%，失業大軍新增4萬人，而首季本地生產總值(GDP)按年下跌8.9%，預期經濟全面復甦需時。
他認為，領展過去不斷出售旗下優質物業，「好多值錢嘅都已經沽晒，剩番估價較低嘅好難賣出。本地發展可以話『零』，要靠『食老本』，想發圍就要靠海外拓展」。所以他認為目前不是撈底的時間，深信股價未跌完。
華晉證券資產管理投資總監馮宏遠則建議，若投資者打算中長線收息，則只宜將部分本金以平均成本法分注買入。
●其他香港REITs表現又如何？
若論香港上市的REITs的股息率，普遍有3至10厘，但若股價愈跌愈低，投資者有機會「賺息蝕價」。的確，今年股市滑落，香港上市的REITs股價全數錄得下跌，部分更跌價40%。
此外，投資者要留意REITs的投資組合，如置富以管理私人屋苑商場為主。泓富(00808)、富豪(01881)及冠君(02778)則分別投資於酒店及寫字樓物業，相對較受經濟周期所影響。
事實上，部分REITs所持有的物業若在香港以外，除要留意當地的租務市場走勢，當中亦涉及滙率風險，兩者均會對公司業績帶來潛在影響，如越秀(00405)及匯賢(87001)的收入就以人民幣計價。
●仍有正回報的REITs可吸納？
事實上，美國、新加坡以至澳洲的REITs市場同樣發展成熟，今年美國上市的REITs表現較出色，部分股價升幅逾10%，而由於美股可以一股交易，所以上述美股REITs的入場費僅500多至逾千港元。
近期與科技概念有關的REITs最受捧，如主要出租電塔的美國電塔及皇冠城堡，經營數據中心的Equinix，以及數位不動產信託。論市值計，最細的DLR市值已逾2,800億元，規模比領展大得多。而美國市值最大的REIT則為美國電塔，其在美國擁有、經營及開發無線通訊及廣播塔，公司成立於1995年，隨着通信業日益重要，其出租電塔的收益也在增加。
馮氏稱，投資美股REITs有別於香港，較着眼於股價升勢而非股息，主因當地股息率不多，以AMT為例亦僅2厘以下，且外國人要繳30%股息稅，吸引性低，當地較重視公司的再發展，公司大多會回購股份，先有「前景」再看「錢」景，所以要做好心理調節。
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