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【日發展 夜發展】一文解構政商新秩序

授權轉載|LINE TODAY
更新於 2024年01月23日06:42 • 發布於 2024年01月12日02:45 • 本土研究社 Liber Research

(本文獲原創者授權轉載。)

早前有預測政府會打擊發展商固化利益,但經歷新政府上任近年半時間推行的土地房屋政策,一種更緊密的新政商關係似乎正形成。以下是十大政府向發展商利益傾斜和鬆章的跡象,集中在本屆政府中全速推動,顯示與「國策」越走越遠:

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|掃除法理障礙

一)舊區覆滅:降低市區強拍門檻

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2010年政府將強拍門檻由90%降至80%時,時任發展局局長林鄭月娥至未來「要有很大的勇氣和理據」先會再降低門檻,「再也找不到有那位負責官員是有膽識沖擊這項條例」【註1】,14年後,李家超同甯漢豪鼓起勇氣將強拍門檻最低降到65%,幾近為亞太區最低,惹來不尊重小業主私有產權的質疑,亦引發起更多收樓的投機活動,加劇舊區逼遷,業主亦可能因此無意再維修舊樓,加速舊區惡化。政府修例令發展商得益,卻沒同時在地契條款中要求發展商提供讓地區受益的設施,補償社區損失。

二)維港私有化:精簡《保護海港條例》

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今屆政府又建議修訂《保護海港條例》,容許私人發展商在維港「小規模」填海,毋須再證明具有「凌駕性公眾需要」,亦毋須再證明沒有填海以外的替代方案。豁免範圍包括興建觀景台、海岸泳池、登岸台階、餐飲設施等,而政府並無要求發展商的海濱設施開放予公眾使用,徹底摒棄《保護海港條例》誕生背後的精神-「還港於民」,以及抹煞民間社會過去數十年爭取保護海港的努力。消息傳出後,立刻已有聲音建議打造油塘灣成為「遊艇港」,細看計劃牽涉小規模填海,正正是修訂下的受惠者。局長甯漢豪甚至明言,油塘灣海濱用地主要是私人土地,政府會簡化審批過程,只要是做遊艇會,提交規劃申請即可【註2】。

三)精簡你意見:修例削弱公眾申述空間

政府去年通過修改《城市規劃條例》,透過「精簡」發展流程削弱了公眾申述權【註3】。例如公眾申述程序由3輪變成1輪,發言限時10分鐘(可提交進一步申述);以避免與制圖過程中進行的公眾諮詢重複為名,取消邀請公眾就修訂圖則申請提供意見;取消公眾提出修訂圖則申請的資格,改為只有業權人才能申請。公眾的聲音在「速度」之名下遭弱化,難以在規劃過程中阻止規劃權力向發展商一方傾斜。

四)「無天無法」之城:高樓再疊高 密度再加密

除了濕地「加密」外,最密的市區也要「加密」,城規會去年公布新規劃指引,鼓勵發展商申請「轉移地積比」,並以全球密度最高的市區油麻地及旺角為試點【註4】--發展商可將手上相對不太策略性(或值錢)地段的樓面面積,「轉移」到核心地段以獲得最大的經濟利益,同時在核心地段附近的公共設施如公園、社福大樓則可能被發配邊疆,造成不均勻發展。
根據規劃圖則,可預視「核心策略地段」如彌敦道兩旁、旺角地鐵站以至朗豪坊一帶,將湧入更多摩天大樓,影響城市地景、惡化通風、加劇熱島效應。新指引為發展商提供了更大的規劃影響力,而發展商純粹以盈利或掠奪的角度出發,政府為公眾利益把關的能力大大被削弱。

|解封囤地限制

五)囤積農地:降低出售祖堂地門檻

發展商想併購的新界土地,經過多年已併購得七七八八,剩下的是2,400公頃的祖堂地,因《新界條例》限制而無法輕易買入,亦有不少祖堂地夾雜於一般私人土地中,成為「釘子戶」。在鄉議局游說多年下,2021年政府終提出研究降低祖堂地出售門檻,去年年底建議門檻由90%降至75%【註5】。「起釘」後,發展商勢積極兼併祖堂地,而北部都會區中正正有大量祖堂地,鬆綁後發展商將能擴大土儲起私樓、主導區內規劃,將來政府要覓地建公屋居屋,將會舉步為艱。解放祖堂地,將會根本性改變未來土地發展格局。

六)囤購濕地:鬆綁濕地緩衝區發展審批指引

發展商另一「眼中釘」是為保護國際級米埔濕地而設的「濕地緩衝區」和「濕地保育區」,它們在區內有上數百公頃的土地儲備,一直以來不斷在城規程序闖關但無功而還,亦間中會出現南生圍「濕地起火」的奇怪事件,意圖破壞濕地價值。
政府在2022年表示將檢討指引和重劃濕地保育區和緩衝區界線,以及放寬濕地緩衝區內的發展密度,如成事將瞬間增加濕地的發展潛力,鼓勵了囤積濕地的投機行為。長春社2022年8月已經發現,過去一年(2021年8月至2022年7月)有9宗濕地改劃申請【註6】,包括擬建25層樓高的項目,以及將地積比由0.2倍增至4.14倍,增幅達19.7倍,足見濕地「大解放」對發展商而言是一塊肥肉,破壞及囤積濕地的行為將有增無減。

|開拓共同利益

七)先囤地後規劃:用公權力幫發展商「收回土地」

政府趁去年年底長假期,公布修訂「北部都會區」原址換地安排,包括動用《收回土地條例》協助已收夠發展用地九成業權的發展商,收回餘下的一成業權,再直接批給發展商整合地盤【註7】。新安排將「倒轉」過去數十年實行的新市鎮發展模式--由政府收地再做全區規劃,變成由發展商土儲主導,區內規劃將因應其土儲位置而定,規劃主導權淪入發展商手中。
政府動用公權力為發展商收回未能成功整合的業權,除了涉嫌濫用公權力協助在北都囤地的發展商,更令到北都其他新發展區如馬草壟、新界北新市鎮,更容易陷入囤地境況。而且,新修訂之下,不只是商業、住宅地,連產業用地及私營社福地都被納入可以原址換地的範圍,意味囤地對象進一步擴展。北部都會區儼如發展商的投機遊樂場。

八) 「莊閒不分」:為地產商削地契條款公益要求

過去一年,官地招標反應不佳,發展商不時打開口牌,形容地契條款「過辣」,所以未有出價。政府批地的時候會要求中標發展商興建公用設施,但近一兩年有「鬆章」跡象,有立法會議員就曾提到啟德靚地批出時未有要求興建休憩用地【註8】。政府去年年底又推出免地價誘因,「鼓勵」發展商興建殘疾院舍【註9】。院舍屬公益性質,政府卻不是選擇在地契條款加入規定,反而要讓利「利誘」發展商,似乎已經「 莊閒不分」。

九)堅持炒樓:借故放寬炒樓稅

自從「炒樓稅」訂立後,地產界不時要求政府「撤辣」,但過去近10年來因樓價飆升至極不可負擔的程度,一直未有成事。地產界趁著目前樓市疲弱大力吹奏撤回炒樓稅,政府又「順水推舟」地撤銷部分稅項。觀乎地產界對政策制定的影響力,今次放寬了炒樓稅,不知何時才有機會再收緊,樓價繼續會高企。政府為了回應地產界的壓力,主動放棄解決房屋負擔問題的契機。政府會回應發展商,有機會是相信樓市向上,發展商現金回籠後才有資金投標買地,政商互惠。

與此同時,國外先進國家已普遍將境外買樓/投機炒賣的相關壓抑措施恆常化,非為避免樓市大起大落,而是為了保障房屋作為市民基本需要的可負擔性,讓本地居民優先獲得房屋資源。政府撤辣放寬炒樓,似乎代表政府不介意為了維護地產商利益,繼續令香港在經濟逆轉下維持「全球最難負擔樓價城市」之名。

十)土地獨享:偷高私樓佔比

土地共享計劃共接獲6宗申請,2022至2023年間,全數獲原則性同意、進入規劃程序【註10】。計劃要求公私營房屋的總樓面面積要達到「七三比」,但發展商一直爭取提升私樓佔比。

不過研究社發現,發展商已經可以鬼祟偷高私樓樓面面積。透過抽樣查冊,我們發現發展商在申請範圍的周邊擁有「隱藏土儲」,將能受惠於政府補貼道路基建,卻未有一併納入申請範圍。譬如大埔社山路(林村附近)的兩個項目【註11】,恒基及會德豐作為申請者,在項目範圍周邊擁有10.5萬平方呎的土儲,該範圍毋須依從公私營房屋「七三比」,清一色起私樓,變相打破「七三比」的設定。

|總結

在提速、提效的美名之下,從掃除法理障礙、到提供土地行政之便,以至解封土儲,足見今屆政府相比往屆政府的土地房屋政策,正全速向發展商利益傾斜,加深了地產商在香港寡頭壟斷的情況,進一步加深與土地相關的固化利益。

現時香港所處的政經環境劇變,受惠於舊有土地經濟板塊下跌利益極可能受撼動-今個財政年度的賣地收入遠遠不達標,可見的將來亦或會如此,而庫房亦因此而受壓-政府目前大幅向發展商「鬆章」,其中最大的理由是向發展商提供「誘因」,讓他們更踴躍地投地、換地發展,希望延續以往的土地經濟,但是次經濟危機似乎與往時不同,「成功」與否屬極大文豪,但肯定的是,向發展商「鬆章」過程中,必會在城市規劃、土地行政、環境保護和公共財政的層面上,令香港變成一個更不宜居、更不公平的城市。

作者:本土研究社 Liber Research

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