【移居日本】日本租屋很難？專家親答7疑問

香港人移居日本，最常使用經營管理簽證，只要投資500萬日圓（約HK$35萬）以上便可申請。不過真正難關，卻可能是在日本租屋，聽聞日本人十居其九都不願出租給外國人，此話是否孰真？今次Sakura Japan特約請來他們的CEO張明珠（Anvy Cheung）小姐，親自解答以下7個日本租屋疑問：

（1）外國人在日本很難租屋嗎？

外國人在日本租屋確實相對困難，Anvy解釋：「在日本租屋，須要先經審查，租客要自己加入『保證會社』；而外國人一般也查不到有沒有欠租紀錄、是否懂日本相關文化，也不知會否把單位使用得很差，故日本人較喜歡出租給本土人，處理問題時也方便溝通。」事實上若是同一租金，日本人必定會優先選擇出租給本地人。

（2）甚麼是加入保證會社？

在日本租屋租客要先加入「保證會社」是甚麼意思？Anvy解釋：「它是給租客買的一個保險，是告訴業主他不會欠租，若真的欠租也有保證公司給他墊付租金。」但由於外國人在日本沒有財務紀錄可查考，故Anvy話外國人基本上是買不到這個保險的。

（3）預支1年租金能否較易租到屋？

外國人沒有保證公司保證，可以用甚麼來代替？Anvy：「如在當地有日本人給你做保證人，相對來說較有機會商談。但如果你沒保證人或保證公司，單純是自己租物業，即使你預支1年租金，其實業主也未必願意租給你。」事關如租客犯了事離開了日本，業主即使追不回租金，也不能強開租客的門，因為日本法例比較保障租客，私隱不容被隨意侵犯。

（4）使用經營管理簽證，能否住在自己經營的民宿？

若使用經營管理簽證居留日本，申請人又選擇經營民宿，那能否住在自己經營的民宿當住址呢？Anvy表明這是不行的，除非你的民宿很大：「如果是3房1廳，而非分開獨立單位的民宿，是比較嚴謹的，因為你已住入當中，你又怎能找生意呢？但若有一些類型像溫泉旅館的，旅館本身有8間或10間房，有一些也會給工作人員睡覺，那些就是獨立計算，因為一定要有人值勤，老闆也是營運一分子，故住在這些房間休息也就沒問題。」

（5）使用經營管理簽證，能否租住商住兩用單位？

經營管理簽證規定，申請者必需有實體辦公室，那能否在日本租用商住兩用辦公室兼當住宅呢？Anvy：「是可以的，主要是不影響本身的工作，例如你的工作毋須見客，又有足夠空間做工作。」審查的人原來會上門拍照，會查考你單位怎運用，核實跟你申報的是否脗合。「如你租用的空間有30平方米，只要分隔開，一面是你的工作空間，另一面是休息室給你睡覺及活動，這是容許的，它其實沒有明文限制；但如果你經營的是一戶建（叮噹屋）類型民宿，而你又申報自己住入當中，這就不行了。」如經營的是IT業務，Anvy表示這些類型初創公司，審查會比較寬鬆點，只要說法合理，也會批出簽證的。

（6）除了租金外日本租屋還有甚麼費用？

除了租金外的費用，租客加入保證會社，初期費約需3萬日圓（約HK$2,100）；而一般租客亦會買家居保險，這個約花2萬日圓（約HK$1,400）；還有搬屋的費用，日本搬家費相對會比較貴；另外還有買傢俬及換鎖，換鎖一般約2萬日圓（約HK$1,400）。Anvy還補充：「如果你要租一些比較新的單位，它可能剛落成不久，或該地區較稀缺的單位，有機會需要給業主禮金，相當於1至2個月租金，以答謝業主把單位裝修很漂亮給使用。」最後還有招租廣告費及中介佣金，視乎是1個月還是2個月。

（7）可有辦法打動日本業主出租？

外國人可有辦法打動日本業主呢？Anvy教路：「能見到租客樣子，也許會好點。我們都會拿租客照片給日本業主看，告訴他租客是做甚麼職業，盡力表達誠意，還要不停的拜訪，經過一番了解，業主可能會改觀，主要看你給房東一個怎樣的第一印象。」但接着就是沒有保證人或保證公司的問題，租客有時加押金，也有機會打動到業主，要是能給業主提供多一個聯絡人，例如日本代理公司願意當聯絡，讓業主多點信心，也是有機會可租到的。

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