讀者溫先生：2021年樓市好似上上落落，好多事發生，閣下認為最影響投資樓巿是哪件大事呢？不同媒體都有大事回顧，然而是以新聞角度看。從投資者角度看未必關事，會影響小投資者投資決定的，或是另一些大事件。
（一）樓市走出疫情，樓價再創新高：過去兩年多，因發生社運、疫情、移民潮，樓市隨經濟下滑，很多人問樓價幾時見底？
2021年初樓市回升，8月中原指數創歷史新高，雖然近幾個月因不同因素影響，令樓價有所回調，但幅度不大，幾乎可以肯定已完成尋底。
如沒有更大負面事件，樓價將會迎來另一次升浪。
新界樓貴過市區樓
（二）「北部都會區」，扭轉買樓思維：過去幾十年，無論是經濟發展還是買樓投資，均以中環為核心，愈近中環區，被認為是地點愈靚、愈值得投資，所以港島區樓價一直領先。
十年前起動東九龍及高鐵西九商圈開始默默起革命，2021年「北部都會區」更明顯傾斜。
市場上，亦開始出現新界樓貴過市區樓，很多人覺得畸型，但是市場就是存在即合理。
（三）居屋升幅，超越私樓：2021年多宗居屋二手成交創新高，短短幾年樓價升逾倍也有，專家、學者逼使政府盲目落藥，延長居屋禁售期。
其實樓價創新高的只是部分樓齡新的居屋；創新高是因為未過政府擔保期，仍可免壓測買的樓，供應較少。
若延長新居屋禁售期，即是說未來市場上只有更少供應；加上白居二名額又不減，肯定又是好心做壞事，令樓價更貴。
中央出手調控
（四）中央強力調控，內房債務危機，引發負面情緒：內地樓市率先走出疫情陰霾，報復式反彈，中央重擊調控。
除了下游限制買賣外，亦從上游出手，引爆內房發展商債務危機，很多極具規模的發展商都無可幸免。
同時傳出中央召見香港發展商，遊戲規則改變，令人聯想到調控政策會伸延至香港，令到很多買家對前景失去信心，踏入2021年第四季，二手市場非常淡靜。
（五）發展商及機構投資者重鎚出擊，前景樂觀：最矚目當然是恒基地產（00012）以破紀錄的508億元，買入中環商業「地王」；還有億京發展以105億元購入九展；希慎興業（00014）以97.8億元，購入銅鑼灣商業「地王」等。
尚有很多世界各地的基金及機構投資者，大手買入全幢物業，涉資幾億至幾十億元不等，散戶未必會留意。
因為近年筆者團隊重點投資收購重建，特別敏感。
撤資？咪玩啦！大手掃貨就真。
2021年樓市還有很多樓市大新聞，例如大圍站上蓋住宅項目柏傲莊III要拆御重建、打疫苗送觀塘凱滙單位、Q房網改為特許經營、「舖王」波叔離世，以及環球通脹升溫，料提早加息等。
今期回顧完畢，有機會再講2022年展望。