壓力測試！ 在香港置業，最大難關除了要首期，就是要跨過壓力測試門檻。如果是樓市新手﹐多少都會對壓力測試感到困惑。為何會有這種高壓政策？為何要有一個假設性的利率，去提升門檻？其實這與美國及香港10年來的息口變遷有關。
壓力測試 曾為「加二厘」
按金管局文件顯示，壓力測試由2010年8月引入。當時的壓力測試並非目前的加3厘，而是「加2厘」（2％）。壓力測試下的「供款與入息比例」則仍為限制入息的60％。當時金管局總裁陳德霖表示：「隨着樓價持續上升，銀行按揭貸款的風險正進一步增加，由於按揭貸款業務佔香港銀行貸款比重很高，金管局必須採取措施保障銀行體系的穩定。」 言下之意，壓力測試原為針對樓價過熱的調控措施，試圖令交投放慢，亦特別防範美國重回加息周期，息率急升，香港供款人沒有足夠能力應付。 翻查當年樓市新聞，2010年香港P按實際按息約為2.25厘，當時新興的H按則更「低水」，H+0.7%，一個月HIBOR可以低至0.5%，實際按息只有1.2%！如果沒有壓測，300萬元樓8成上車，25年按揭，月供也只須約9,200元，也難怪金管局會祭出壓力測試。
壓測加3厘 無阻樓市暴升
不過，即使有壓力測試，在美國長期「零息」及海外熱資流入的大環境下，香港的樓市未因壓力測試而冷卻，反而愈升愈有。金管局亦隨市況，不斷調整壓力測試及相應的供款入息比例。2013年將「加2厘」提升至「加3厘」。2015年，又將申請8成按揭保險個案的供款入息比例，下調至45％，壓測下調為55％。即現時的狀況。 2015年12月，美國重啟加息，零息時代終結，9次調高息率後，聯儲局標準利率一度回復到2.25至2.5厘的水平。期間香港銀行多次沒有跟加，只有在去年9月，才將「最優惠利率」輕微增加0.125%。
壓測並非牢不可破
對於香港各大銀行，堅持不調整「最優惠利率」的做法，坊間向來有各種分析，包括銀行資金充足、樓市仍然向好等等。另一種說法，則是在壓力測試的「框架」下，如果調整利率，將會同步牽動壓力測試，並影響到整個按揭市場的審批門檻。 例如近日各大銀行調整P按水平及H按的封頂利率，大致已達到年利率2.625%的水平，再計及加3厘壓測，假設性利率已高達5.625%。現時即使有400萬元上車盤，承造9成30年按，未計按保等開支，單純以供款計，要過壓測，月入要高達約37,600元。 市場上一直有呼聲指出，如果壓測的原意，是為了防止美國加息後，香港息率急升；那今天美國真的加息了，壓測又是否須按市況放寬，或最少回復至「加二厘」？同時間，年青人上車艱辛，壓測是否「好心做壞事」？ 操刀推行壓力測試的金管局前總裁陳德霖已於9月30日離任，他於上月中見傳媒時曾表示，如確認樓市進入「下行周期」，金管局亦會放寬相關辣招。這或許意味著，壓力測試並非牢不可破，新任總裁余偉文接手後，未來或許仍有機會「減壓」。 想知道更多理財心得及最新優惠 ，請瀏覽 blog.moneysmart.hk，及追蹤我們的Facebook Page 主頁：www.moneysmart.hk