財經

放寛按揭與港銀加P 買新樓有何中伏位?

星之谷按揭轉介
發布於 2023年07月28日03:30

新盤輪流減價推出,加上金管局放寬按揭成數,亦催谷有意上車的人士入市,不過近期港銀再度上調最優惠利率(P),如準買家或欠經驗,在置業路上隨時「中伏」,特別是新樓付款方式多樣化,準買家不做足功課就上車,隨時會發生憾事。

每當有新樓盤推出,準買家除了關注樓價、呎價之外,付款方式亦都要加倍留意。發展商為吸引不同需要的買家,一般都會推出多種付款方式以供買家選擇,一般以建期和即供方式為主,前者是待收樓後才完成所有付款,而如果選擇後者,買家可能需要在樓花階段就開始供樓。

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發展商會為不同付款方式提供不同折扣或回贈,一般而言,發展商都希望盡快收回資金,故願意為即供買家提供更多的折扣優惠,但近期市面上有些項目,發展商會為部份建期付款的單位設立特別優惠,計及這些折扣後,即供和建期付款的實際樓價便沒有多大差距。

買家要計好壓測

除了樓價外,作為買家亦要考慮自己的供款能力和按揭時機。雖然當局放寛按揭成數,1,500萬元以下的物業最高按揭成數是8成,但需要上按保,所以只限於現樓,故如果是樓花,按新機制只能靠銀行承造最高7成按揭,變相樓花買家的首期負擔就是樓價的3成。

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另外,即使放寬按揭成數能令現樓買家以更少首期上車,但貸款額增加亦預示壓力測試要求提高,適逢港銀於7月再加息,新造大行按息上調至3.625厘,再加2厘的壓力測試,如果收入「掹掹緊」的買家,最好都要有擔保人作為後手。

另外,近期有發展商推出定息按揭計劃,首期只需一成,計劃為期3年。第1年的年利率為定息1厘,第2年為定息2厘,第3年為定息3厘,供息不供本,毋須提供任何入息證明文件及免壓力測試。計劃看似吸引,但3年後需要再做按揭,需要承擔屆時樓價變動,以及工作入息轉變的風險。

除此之外,買家申請按揭之前,亦都要預備好最新的入息證明,並最好向兩至三間銀行申請,如果有需要可以坊間免費的按揭中介查詢。

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