有投資者表示，研究領展房產(00823)近幾年的年報，但有些問題不明的，今日(26日)嘗試解讀。
問題：
1）由2013年年報開始看，其實領展一直有回購基金單位，市面流通的基金單位不停減少，會導致每個單位價值上升？怎樣表現出來？
2）另外，自從2014年證監會改了房地產信託基金(REIT)守則，指REIT可用市值10%去進行房地產發展，2015年領展就嘗試做發展商在觀塘買地。領展由上市開始一直釋放所持有的物業價值，去到近年除了繼續呢個行為，比較無法增加價值的資產打包賣走來套現。
3）公司獲股東同意買外地資產，嘗試營運外地業務，又嘗試做發展商角色，其實是否代表公司發展達到瓶頸位，由高速增長開始變成平穩增長？同時拎住筆錢作轉型，算不算企業本質開始有所變化？
4）一個有趣的優勢，乃領展所有在屋邨的商場及停車場屬於同一塊地皮上，有好幾個值得重建的屋邨，政府無去重建，原因是業權中領展有份，政府要重建就要被迫高價買回相關業權或者妥協合作重建，到時新的商場及停車場價值遠高於現在，長遠而言，這個算不算重要的優勢？
筆者的觀點分享：
1)當領展回購基金單位，然後進行注銷，即是總單位數目減少，每一個單位的價值就自然會增加。在會計上，企業會有一個賬面值，這是會計學上反映企業的價值，這個總價值不會因回購而改變。不過，當發行股數改變，每一股的賬面值都會因此而改變。
2)年報有提及，之後仍會將商場翻新，提升價值，除了將這些商場一次過賣出，就算持有這些商場，由於翻新令租金可大幅增加，所以對領展的價值仍是正面的。
3)發展並非處於瓶頸位，只是管理層比之前更進取。以前領展只會「持有物業」，利用翻身商場，加租來提升價值，這方法較穩陣，但資金回龐相對較慢。
現時進行買賣資產等動作，代表管理層更積極去爭取盈利，故前景仍然正面。但同一時間，這些行為令領展的風險度比之前上升。
4)這部分雖未深入研究，惟如果公司持有某些重要業權，相信對其有利，感覺是領展愈來愈積極，所以不能排除可能性，總之要賺到盡。
龔成(作者著有多本財經暢銷書，過往十年投資成績驕人。現為證券業持牌人士，並擔任股票課程導師，其Facebook專頁粉絲人數超過10萬人。)
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