有讀者數個月前首次置業，但考慮到位置欠佳加上香港經濟大受打擊，想請教諗Sir撻訂是否明智決定。
諗sir：
本人在買樓抉擇上希望能夠向閣下請教，不勝感激。本人數月前首次置業，買入一手樓花，已簽正式合約並付5%訂金。惟買入後冷靜思索才發覺買入的新盤環境算好，但位置上的確欠佳，當時只留意到價錢不算貴才買入，但沒有自住的迫切性。
本人和太太於港島區上班，新盤位置增加了交通時間。況且，環球經濟受疫症影響，香港經濟難免大受打擊。現希望盡快考慮撻訂決定，訂金5%為辛苦儲錢得來，但為了未來居所可以平衡工作及生活，真心請教諗sir現時撻訂是否明智？另外，發展商追差價機會大不大？
心急的李先生上
撰文：諗sir｜圖片：法新社圖片、Unsplash
讀者考慮撻訂因素有相當大的誤區。最重要是考慮經濟能力及間隔是否受歡迎，次選考慮屋苑，經濟大環境排到最後。樓宇業權不可複製，有別於股票可以和多人分享公司股權，所以只要物業獨特性夠高，即使是海嘯淹至，賬面虧損有限或不跌反升。
發展商有機會追收差價
故決定撻訂前，須確定如果損失相當於樓價5%的訂金並非大數目。另外，須確定兩年內低息計劃結束後，能夠應付高息供樓。此外，倘若樓價跌20%，現時他仍有力拿出相當於樓價15%（20%減5%）填補差價，才能將按揭轉至銀行低息plan，他仍有條件守下去。
簡化一下，讀者要考慮下列四個問題：
- 樓價5%的訂金是否大數目？
- 計好首兩年及之後時段的供樓預算？由於兩年後大部分呼吸plan都至少為P＋3.5厘，即使減息都至少要支付3.5厘按揭。
- 若要拿出相當於樓價的30%，將按揭由呼吸plan轉按至銀行的低息plan，兩年後能否做到？
- 若樓價跌20%至30%，仍有能力支付箇中差價安排？
另外，李先生問發展商追收差價的機會，其實發展商一定有機會追差價，因為發展商白紙黑字寫到清楚明白。筆者看上週五（3月20日）晚美股有一現象，債券類的交易所買賣基金（ETF）如BND、EMLC、TIP全升，過去兩星期連黃金、美國國債都有被沽售情況漸趨緩和。
至於股市波幅比債券和黃金高，可以預期。XLU公用股ETF比XLF金融股ETF跌得多，相信是公用股過去資金太多，開始回調。情況開始冷靜而美國的死亡率無預期般高，相信資金依次序在下列資產布局為：美國國債 、 高評級債或黃金 、房地產投資信託基金（REIT）、公用股、其他股票。
編按：諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至edigest@nmg.com.hk，主旨列明「諗sir樓換樓」。
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