港人口趨破頂利經濟 全年租金料升8%至10%【布少明專欄】

最近內地房地產行業的情況似呈惡化趨勢，為後市添上不明朗因素，金融市場備受困擾，連帶港股亦弱勢畢呈。無可否認，短期整體投資氛圍難呈突破，但其實香港樓市及經濟正陸續出現利好消息，我們先從經濟數據去分析一下。

眾所周知，一個國家或地區，人口多寡是經濟增長其中一個要素。回顧過去數年，由於疫情降低人才流動及受移民潮影響，自2019年起，香港人口持續出現負增長。根據政府統計處資料，香港人口一度由2019年底錄得約752.1萬人的「高峰」，連跌2年半至2022年中約734.6萬人，減少約17.5萬人。

然而，隨著政府逐步放寬本港防疫措施，加上多項「搶人才」計劃的推出，以及內地生恢復來港讀書，本港人口漸漸恢復，並由去年中的734.6萬急增至2023年中的749.8萬人，與2019年的高峰相距僅2.3萬人。

數據充分反映政府各項吸引人才的措施錄得成效，相信未來一年將有愈來愈多人才到港，帶動2023年香港人口再創歷史新高，得以彌補近年本港人才流失及充實本港人才庫，繼而帶動本港樓股市場以及整體經濟表現。

事實上，自從內地與香港恢復通關之後，愈來愈多內地生來港讀書。根據大學教育資助委員會及政府統計處資料，大學教育資助委員會資助課程的內地學生數目多年來一直上升，最新2022至2023年度已增加至1.62萬人，佔整體學生數目的比率亦持續增加至15.8%，雙雙創出歷史新高。

同時，目前由香港八大院校資助及自資內地生數目合共多達4萬，連同其他「非本地生」合計，數目合共高達4.7萬，可見內地及非本地生數目與日俱增，勢必衍生及帶動本港租樓，甚至是買樓需求。美聯「租金走勢圖」7月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約35.26元，按月升約1.35%，連升6個月，創自2021年10月後的21個月新高，亦屬25個月最大單月升幅。

樓市方面，近期「平爆」油塘新盤熱銷引爆市場購買力，只要其他發展商「跟風」以吸引價促銷，定可重燃買家的入市意慾。其實當下樓市不乏剛需，只是不少準買家不願冒風險去入市或投資令交投不振，這屬於買家個人信心的問題，並非緣於大環境或市況表現差勁所致。

總括而言，在多項因素疊加下，相信租金將持續升勢，全年有望上升8%至10%，升幅勢創11年新高。整體樓市方面，一手市場勢延續火熱，至於二手則視乎美國最新加息情況、內地經濟的走勢以及10月份「施政報告」有否對樓市著墨而定，只要有利好消息出台，預期樓市「轉勢」向好的速度將進一步加快。

美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明

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