過去一年，不時耳聞香港銀行業對住宅按揭市場趨向保守，除要求買家增加首期成數，審批過程亦比以前嚴謹。近日終於有大型銀行帶頭調升新造拆息按揭(H按)利率，究竟是對香港樓市的不信任，抑或不信新進供樓大軍的還款能力？還是兩者都懷疑呢？
對於銀行調升按息，有業界認為，銀行對香港樓市向來存有疑慮，雖然香港貨幣供應未見減少，銀行體系結餘更因為熱錢流入而增至逾1,200億港元(截至6月27日)，但大型銀行卻自去年第四季起接二連三削減按揭現金回贈，同時收緊審批程序，或反映短錢充裕，但長錢短缺。更預期按息會繼續升，或反覆升至H加1.7厘，回到金融海嘯後的高位。換言之，在環球放水、低息持續環境下，新進業主供樓非但無受惠，供款可能會增加。
以筆者之見，先不論銀行加按息是否睇淡樓市，但有一點肯定的是，銀行對新造按揭及轉按的審批較以往嚴謹。背後透露出的訊息是銀行對樓市有戒心，放貸不再手鬆，變相抑制買樓需求，樓價上升動力自然轉弱。
銀行為甚麼睇淡樓市？首先，香港經濟連績多季錄得負增長，加上環球疫情肆虐依舊，短期擺脫經濟衰退的機會渺茫。租金已經率先反映這個因素，據差餉物業估價署公布的4月份數據，租金指數跌幅則非常大，4月指數報180點，已連跌8個月，指數為2017年4月後最低，較去年8月歷史高位跌1成；相比4月份私人住宅售價指數報376點，僅較去年5月歷史高位僅下跌5.2%。
由此看來，隨着經濟繼續崩壞，租金跌幅將遠大於樓價，以往逼住市民上車的年年加租「迫遷」因素消失；支撐樓價的租金回報率近年已跌至2厘左右，若扣除管理費、差餉、地租，投資者的租金收入與存錢入銀行做定期並無大分別。但在經濟不景時，揸現金的流動性優勢無出其右，買樓收租的人將持續減少。
更重要的是，經濟衰退令大部分打工仔面臨失業、減薪的困境；就連公務員、教職員及醫護人員等少數鐵飯碗，今年亦都要凍薪，已經「冇年年加薪呢支歌仔唱」。銀行當然不會忽略失業及收入減少的因素，樓按審批手緊亦可以理解。
綜合上述因素，就算樓價不跌，上升亦無力，加上香港未來能否繼續維持國際金融中心的地位成疑，前方不明朗因素太多，又何必在香港風雨飄搖時入市買樓？未來需要注意的是，當銀行開始大幅下調樓宇估價時，就是銀行全面看淡的時候，屆時樓價會怎樣？看官自有判斷。
東網財經專欄作者 林南冧
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