【歷來首次】連續2年「租金升、樓價跌」 料進一步加劇

差餉物業估價署今日公布7月私人住宅售價指數按月跌約1.9%，創8個月最大跌幅，樓價連跌3個月，而今年首7個月累跌約4.7%。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，8月份「美聯樓價指數」進一步回落，最新(8月26日)報130.36點，較四星期前跌1.09%，而本年迄今樓價跌幅進一步擴大至5.23%；反觀，樓價下調的同時，租金則持續攀升，差估署7月份私人住宅租金指數按月升約1.1%，連升5個月，首7個月升4.4%；而同期美聯「租金走勢圖」表現相若，美聯「租金走勢圖」7月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約37.41元，同樣連升5個月，而首7個月累升約4.44%。由於近月租金繼續升，樓價繼續跌，令今年「租金升、樓價跌」情況加劇。

值得留意，租金與樓價走勢背馳的情況並不常見，當中「租金升、樓價跌」更是罕有。根據「美聯樓價指數」及美聯「租金走勢圖」於1997年至今的28年間，當中23年的樓價與租金的走勢都是一致，即「樓價升、租金升」、「樓價跌、租金跌」；近28年間，只有5年兩者走勢背馳，當中3年(2003年、2015年、2019年)出現「樓價升、租金跌」；反觀，去年才首次出現「租金升、樓價跌」，而今年情況持續，即連續2年「租金升、樓價跌」，並為歷來首次(見圖)。

圖：每年「美聯樓價指數」及美聯「租金走勢圖」變化

料「租金升、樓價跌」情況將進一步加劇

展望未來數月租金表現，由於各類外來專才及內地生來港，為本港帶來租住新需求，同時租盤供應減少下，估計全年租金有力上升8%；反觀樓價方面，短期有不少一手供應，目前可隨時推售(已批出預售樓花同意書但尚未發售項目)的私人住宅單位約1.45萬伙，而累積貨尾亦達2.2萬伙，合共近3.7萬個單位。相信發展商仍會以折讓二手價推售搶購買力，料年內樓價仍有調整壓力，估計全年下跌8%。按此推算，「租金升、樓價跌」情況將進一步加劇。