「銀主盤」是不少投資者的目標。什麼叫做銀主盤？如何買銀主盤？買銀主盤有什麼風險？銀主盤可做按揭？銀主盤攻略為大家詳解投資銀主盤資訊！
銀主盤攻略︰銀主盤是什麼？
銀主盤是指當原業主無法償還按揭貸款時，由銀行或財務機構收回並出售的物業。這種情況通常發生在經濟低迷時期，因此許多投資者視銀主盤為潛在的「筍盤」然而，銀主盤價格並非總是低於市場價值。銀行會根據最新的物業估值來定價，物業估值可能低於銀主盤拍賣價格或售價。
銀主盤攻略︰銀主盤價格普遍較低？
許多人常將銀主盤與無契樓、釘契樓等存在業權問題的物業混為一談，這是一個常見的誤解。事實上，銀主盤在法律上並不存在業權或物業問題。當銀行收回物業後，銀行即成為該單位的合法業主，因此在定價原則上，銀主盤與一般二手樓並無本質區別。
銀主盤攻略︰銀主盤購買流程
購買銀主盤主要有兩種方式：公開發售和公開拍賣。以下是詳細流程：
公開放售
- 尋找代理，睇樓，選擇適合的銀主盤
- 經代理「入標」，將出價寫入標書，再遞交至銀行
- 入標時，代理通常會要求買家同時付出價3%-5%臨時訂金，以防買家中標後反悔。若未能成功投得物業，買家可以退回臨訂。
- 銀行會在截標後售予出價最高的買家。不過，如果所有標書的出價均低過銀行底價，銀行可以重新招標。
公開拍賣
- 資料搜索，留意心儀的物業在何時何地進行拍賣
- 委託律師樓向第一法定押記人借契查閱，確定業權擁有者
- 買家出席拍賣活動
- 只要買家出價高過銀行底價，銀主盤即屬「價高者得」
- 一般來說，成功競投後，買家需要便會馬上繳付樓價10%作為訂金和及簽署「正式買賣合約」
銀主盤攻略︰買入銀主盤的風險
1. 裝修狀況參差不齊
銀主盤由於是被收回的物業，其裝修狀況往往參差不齊，甚至可能未經清理。銀行通常不會對物業進行翻新或清空，這意味著潛在買家可能需要面對額外的裝修成本。
建議： 在考慮購買前，一定要親自實地考察物業狀況。仔細檢查各個角落，評估可能需要的裝修工程及其成本。
2. 潛在的違規建築
一些銀主盤可能存在未經批准的改建或僭建部分。這些違規建築不僅可能影響物業的安全性，還可能導致法律糾紛。
建議： 聘請專業驗樓師進行全面檢查，確保物業符合建築物條例。同時，查閱地政總署的記錄，了解是否有任何違規通知。
3. 債務承擔風險
新業主可能需要承擔前業主遺留的部分債務，如未繳的管理費、水電費等。這些潛在的額外支出可能會大大增加您的實際購房成本。
建議： 向物業管理處查詢是否有欠費記錄，並在購買前與銀行明確協商，確定您需要承擔的具體債務範圍。
4. 業權不完整問題
某些銀主盤可能只有”部分業權”，這意味著您可能無法完全控制物業的使用和處置權。
建議： 在簽署任何文件前，務必進行詳細的業權查冊，確保物業擁有完整的業權。如有疑問，請諮詢專業律師。
5. 交易時間不確定性
銀主盤的交易時間通常由銀行決定，這可能會影響您的搬遷計劃或按揭申請進度。
建議： 與銀行保持密切溝通，了解預期的交易時間表。同時，提前開始準備按揭申請所需的文件，以免延誤。
6. 事故單位風險
部分銀主盤可能曾發生不愉快事件，這可能影響物業的轉售價值或居住體驗。
建議： 向地產代理或周邊鄰居詢問物業的歷史，了解是否存在任何潛在的問題。
7. 物業狀況不明確
由於銀主盤可能長期空置，可能存在一些隱藏的問題，如漏水、結構損壞等。
建議： 除了視察物業外，還可以考慮聘請專業人士進行全面的房屋檢查，以發現潛在的問題。
8. 合約條款複雜
銀主盤的買賣合約可能包含多項保護銀主利益的條款，這些條款可能不利於買家。
建議： 仔細閱讀合約的每一項條款，如有不明白之處，務必諮詢專業律師的意見。
銀主盤可以造按揭？
銀主盤是原業主無法償還貸款而被銀行或財務公司收回的物業。這些機構通常會通過地產代理或拍賣行出售這些物業，以彌補損失。很多人認為銀主盤無法承造按揭，這是一個廣泛流傳的誤解。事實上，銀主盤在按揭方面與普通私樓並無本質區別。無論是按揭利率還是貸款年期，銀主盤都能享受與普通物業相同的條件。
銀主盤可以造高成數按揭？
許多買家擔心銀主盤只能承造低成數按揭，但事實並非如此。銀主盤完全有可能承造高成數按揭，關鍵在於理解和克服時間限制。
為什麼銀主盤常被認為按揭成數偏低？
- 成交期限制：銀主盤通常要求1個月內完成交易，而普通物業可能有2個月或更長時間。按揭保險申請一般需要3週，可能超出銀主盤的成交期限。在未有足夠時間承造按揭保險情況下，最高按揭成數只有6成，故出現銀主盤按揭成數偏低的情況。
突破限制的策略
- 提前準備：在看中銀主盤前就開始準備按揭申請文件。
- 選擇快速審批的銀行：部分銀行提供快速審批服務，可能在1個月內完成。
- 考慮過渡貸款：如果時間緊迫，可以先使用其他按揭過渡，之後再轉按揭。
銀主盤常見問題
銀主盤的價格一定比市價低嗎？
不一定。銀行會根據最新的物業估值來定價，在樓市暢旺時期，銀主盤的價格可能與市場價格相當或更高。
公屋和居屋有銀主盤嗎？
有的。近年來，每次拍賣中都有部分公屋和居屋銀主盤，但這類物業的轉售有特定的規定和限制。
銀主盤可以議價嗎？
在公開發售的情況下，買家可以通過"入標"系統提交自己的出價。而在拍賣會上，買家可以透過競價來影響最終成交價。但要注意，銀行通常會設定一個底價。