據房屋局今日公布最新「私人住宅一手市場供應」資料顯示,去年第四季已落成未售(現樓貨尾)單位數目高達20,000個,按季增加2,000個,並創該報告有紀錄以來近20年新高(見圖)。若與過去10年平均每年一手成交量約1.5萬宗相比,即目前現樓貨尾數量需時超過1年才可被市場完全消化!
圖:已落成未售的現樓貨尾單位數目與新盤溢價
* 臨時數字
資料來源:房屋局及美聯物業研究中心
去年私樓落成少 賣樓更少
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,雖然去年落成量只有13,900個,按年大跌約34%,理應未會對現樓貨尾帶來上升的壓力;不過,由於去年經濟復甦不似預期,加上加息影響,即使發展商已紛紛減價推盤,一手樓訂價比同區二手盤折讓,並連續6季出現「負溢價」(見圖一),然而,一手銷售成績依然不甚理想,去年推出的全新盤售出率跌穿5成水平,比起2020年約7成的售出率大幅減少,連同售出的貨尾盤合計,去年一手成交量最終只有約10,500宗,創十年次低,數量比起去年落成量更少。在「落成少、賣樓更少」之下,現樓貨尾上升。隨著今年落成量回升,預計現樓貨尾會進一步向上。在現樓貨尾不斷上升的情況下,發展商若要加快去貨,相信會令到負溢價進一步擴闊,惟此舉將會令二手樓價進一步受壓,負資產數字進一步向上,形成惡性循環。
現樓貨尾有進一步上升壓力
去年落成量只有13,900個,並較原先預測的19,953伙少約6,000伙(少約3成)。值得留意,原定去年落成的6,000個單位會相信順延至今年才竣工,加上差估署去年預計今年落成單位高達2.7萬伙,按此計算,2024年落成量有機會超越3萬伙。以目前樓市表現疲弱的情況下,預期現樓貨尾有進一步上升壓力。若特區政府能為樓市撤辣,相信有助改善目前樓市氣氛,對現樓貨尾帶來舒緩作用。
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