2025年報稅期經來臨，稅務局於4月1日發出了12萬份物業稅報稅表，所有收租業主需在一個月內繳交稅款。今年的免稅額是多少？哪些物業開支可以扣除？有什麼合法的節稅方法？本文將一一解釋今年物業稅的各項細節。
什麼是物業稅？
物業稅是向物業擁有人徵收的稅款。
物業稅課稅年度
物業稅的課稅年度是每年4月1日至次年3月31日。
物業稅計算方法
計算公式為：出租收入 - 不能追回的租金 - 業主繳付的差餉 - 修葺及支出的標準免稅額的20%。
例如，假設一個單位的每月應評稅值為10,000，12個月的總應評稅值為120,000。如果當年有12萬的修葺費用，按20%計算，即24,000可計入修葺及支出的免稅額，應評稅淨值為96,000。根據2024/25年度物業稅，稅率為15%，因此應繳稅款為14,400，加上2025/2026年度的暫繳稅款，總應繳稅額為28,800。
物業稅的繳交期
物業稅一般分為兩期繳交，第一期為11月，第二期為翌年4月。
物業稅報稅表填報方法
物業稅報稅表分為兩種，分別為BIR57（由個別人士聯權或分權擁有的物業）及BIR58（由法團或團體擁有的物業），兩者均需填寫報稅表的第4部分。以下是BIR57填稅表的注意事項：
物業用途
- 若該年度物業未出租，請在「沒有」方格內打勾。
- 若物業曾出租，請在「有」方格內打勾，並填寫第4.1至4.4部分的出租詳情。
出租收入
包括該年度已收或應收的租金、租約頂手費及已追回的租金。已追回的租金是指過往年度未能收到但在本年度追回的款項。
可扣除項目
只有業主同意繳付及已實際支付的差餉和不能追回的租金可以扣除。地租、管理費及裝修或翻修開支不可扣除。
免稅額
根據《稅務條例》，標準免稅額為租金收入扣除不能追回的租金及業主支付的差餉後餘額的20%。稅務局在評稅時會自動扣減。
按揭貸款利息
購置出租物業的按揭貸款利息不獲准扣除，這些利息支出僅在個人入息課稅中考慮，必須在BIR60表格中提出申請。
(以上資料僅供參考，具體以稅務局最新資料為準。)
節省物業稅的方法
節省物業稅的方法包括：
選擇合適的稅務計算方法
考慮以個人入息課稅計算，將租金收入與其他收入一起計算，可能享有稅項減免，稅額有機會低於物業稅。扣除差餉
在填寫報稅表時，可扣除業主繳付的差餉。扣除不能追回的租金
在填寫報稅表時，可扣除不能追回的租金。扣除修葺費
如果該年單位需要修葺，可扣除修葺開支中的20%。稅務安排
聘請專業顧問進行稅務安排，可能找到更多節稅方法。
物業稅常見問題
問：拖欠物業稅有什麼後果？
答： 根據《稅務條例》（第112章）第71(1)條，若拖欠稅款，將被視為拖欠稅款。如果第一期稅款未如期繳清，稅務局會加徵所有欠稅（包括第二期稅款）的5%附加費，第二期稅款將視為立即到期。若在繳稅日期起計6個月後仍未清繳的稅款（包括5%附加費），再加徵10%的附加費。
問：如發現物業稅不正確，應如何處理？
根據稅務局資料，應在評稅通知書發出後一個月內以書面提出反對，並說明理由。在等候期間需指示繳交全部或部分稅款。
問：什麼情況下業主無需繳交物業稅？
若物業是以下情況，業主無需繳交物業稅：
- 物業作自住用途而沒有租金收入
- 物業作經營業務用途而沒有租金收入
- 物業空置