早在去年初新冠疫情完結之初，港府未有把握時機讓早已過時的樓市辣招全面退場來盤活樓市和經濟，至今年經濟復甦仍不似預期，港府終於拖到今年2月才全面「撤辣」。可惜，此一時、彼一時，經濟已積弱，且高息環境持續，用家入市信心大打折扣，加上政府擬大增住宅供應，與內地沿岸城市的「一小時生活圈」下又分散了香港置業需求，種種因素影響下，香港樓市供需結構已起根本變化，轉買為租是其中一個新趨勢，而香港樓價與內地鄰城樓價拉近，也許會是另一新趨勢。香港地，炒樓致富、一個舖養三代的日子，已成歷史！
社會動盪引發的移民潮，加上3年疫情令商業模式改變，都大大影響需求面。更嚴峻的是，原為遏止樓市炒風的樓市辣招，疫後遲遲未有退場，加大扭曲市場運作，二手盤源冰封，交投萎縮，有住屋需求的用家只有將貨就價愈買愈細，至美國開始啟動加息周期，政府仍未有及時「撤辣」以穩資產價格及挺經濟，結果官地不是流拍就是超低價成交，樓市受壓，消費市道恢復速度不似預期，經濟復甦令人失望。
今年政府終宣布2月28日起全面「撤辣」，可惜今時已不同往日，股市與樓市長期積弱，政府的施政效益又長期缺乏突破，樓市反彈僅在釋放需求初期曇花一現，至今新盤銷情緩慢，二手盤更是劈價、蝕讓為主導，至本月政府才宣布將「撤辣」前買樓花上會放寬按七成，避免撻訂潮，但樓市積弱的現實未變。
今年已過近半，美國啟動減息周期仍無期，高息環境持續下，少不免壓抑置業需求。如是者，更多有住屋需求的買家寧可轉買為租，致令近年租金明顯跑贏樓價表現，最新數據顯示租金已重返疫情前水平。若未來樓市需求未見重大變化，相信「租轉買」的趨勢會持續。畢竟現時將現金放在銀行可坐收幾厘息，住屋不一定要擁有物業，須等到租金回報率升至比存款利率更可觀，投資物業的需求才有望重現。
事實上，疫後在家工作模式仍在，加上地緣政治因素影響，商旅住屋需求減，而兩地交通愈見便利，更多港人選擇北上消費。當兩地服務差距不斷拉近，相信北上置業居住或養老的趨勢正形成。港府在引入專才和資金等新需求方面，能否彌補北上潮的缺口，依目前形勢不見得樂觀。
也許，內地在推動「房住不炒」，香港也在暗地裏緊跟國策，反正就是逆轉過於依賴房地產發展經濟的做法，轉移更大力發展創新科技、綠色經濟等，即使是金融，也必要做到脫虛入實，不能離開服務實體經濟的宗旨，不可能再重現昔日的無序槓桿甚或形成跨行業資產泡沫，危及系統性穩定。如是者，未來香港住宅供應會繼續增加，樓價易跌難升，惟住屋和土地價格成本下跌，是否一如政府預期，就能降低香港的營商成本，增加競爭力？創科等新興產業的增長能否彌補到房地產業高效推動整體經濟增長的缺口？只有交給時間來說明。
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