美國加息的陰霾下，2022年樓市屢錄得「蝕讓」的成交。「蝕讓」一字，可以講得上是業主們的禁語，甚至惡夢，不過，當中有一些易被忽略的真相 ，其實可以印證，「蝕讓」真的不可以只看帳面差額。
要分析一個單位是否「蝕讓」，或者「蝕讓」幾多，除了用買入價和賣出價比較外，要留意一下，單位原業主是否近年入市的一手業主。之後就要查證一下「一手成交紀錄冊」，當中的付款方法中有可能包括由發展商提供物業印花稅回贈，當中涉及數十萬元。要扣除此回贈後，方可知道實際蝕讓金額。
其中一個例子，就是於2018年開售位於屯門的一個新樓項目，有買家以874萬元購入1伙中層戶，實用面積455平方呎，扣除發展商提供的折扣額12%，單位在合約上列出的「樓價」為769萬元，相關價錢也反映在「一手成交記錄冊」，及後也反映在「土地註冊處」上。過了三年額外印花稅禁售期，業主選擇轉手，卻最終只以650萬元售出，錄得帳面蝕幅達119萬元。
發展商回贈要留神
然而，細心研究這宗成交，會發現這名蝕讓業主的實際買入價並非769萬元，而是更低才真，所以此消彼長之下，蝕幅並沒有119萬元這麼多。
根據項目的「一手成交記錄冊」的底部，這名蝕讓業主在購入此一手物業時，原來獲取發展商回贈「印花稅」。若當時業主屬於樓換樓買家，則可獲相當於「樓價10.5%」的印花稅回贈；如果本身繳付首置印花稅，則最高可獲「上限8%」回贈，相當於涉及62萬至81萬元。如果把這筆回贈金額計算在內，其實際成交價大約為688萬至707萬元，故轉售的蝕幅應大約為38萬至57萬元，而非119萬元。
事實上，近年的新盤，不時以「低折扣額、高回贈」的「付款辦法」吸引客戶。例如2022年中推出的一個大埔白石角新盤，都是與上述屯門項目為同一大型本土地產商所發展，當中白石角新盤採用針對換樓客的「Upgrade置smart付款」，起初折扣額低見售價2%；但若計算不提取二按、或印花稅回贈高達樓價13%，其實質折扣應達14.74%。
值得注意的是，一手業主所需要支付的厘印費亦會增加。因為稅局所徵收的「厘印費」是按「合約價」來厘定，而非扣除「現金回贈」的實質樓價。未折實的「合約價」來計算厘印，等於買家要支付較高的厘印費。
扣除回贈才是真售價
有地產界資深投資者指出，現在新樓買家很多時都會得到一筆數目不菲回贈，扣除回贈，才是新樓售價。這已不是秘密，但回贈多少，各有不同。所有買家都不知其他人回贈多少。所以，大家見到新樓蝕讓，亦不用大驚小怪，扣除回贈，業主甚至有可能有利潤。同時，需留意，如果單位曾經出租，租金收入是不容忽視之龐大金額，以該屯門單位租值14,000元至15,000元計算，一年租金收入已可達18萬元。 如是者，無論購買自住物業或投資放租，都需要更宏觀計算各項開支及不同渠道的利潤。