讀者曹先生：本人在2020年買了白石角與家人自住。現在自租沙田第一城，月租28,000元，因小朋友讀書，至少會租住四至五年。每月可儲蓄12萬元，希望再供一間屋仔。目前可拿出200萬元，買一間九龍區介乎800萬至900萬元的樓（因為未能租出，每月會因供款增加，儲蓄會減少30,000元）；又或是儲多兩年錢，拿500萬元，買介乎800萬至900萬元樓放租，但不會影響現金流。謝謝！
撰文：諗sir｜ 圖片：Unsplash、iStock
首先，講五成上會。
讀者買800萬元樓，若以400萬元上會，月供約15,400元（400÷259×10,000元），每月收租19,000元，手上現金流僅約3,600元（19,000-15,400元）。
那麼，投入了400萬元，扣除供樓支出才月收3,600元，不能夠敘造高成數上會出租，付出了一大筆首期，以五成上會買樓，值得嗎？
若九成上會呢？
如高成數上會，犯下與銀行違約風險，結果總結為：月供約負27,000元（720÷259×10,000），每月收租19,000元，包括供樓支出下，現金流為負8,000元，是否值得見仁見智。
採混合優化策略
不過上述方案可以優化，例如讀者有200萬元，以80萬元作首期，透過高成數上會買樓，再投入120萬元《收息101》課堂教的債基工具。
假設A餐年息約12厘，一個月投入200萬元產出的正現金流，為4,000元（19,000+12,000-27,000元）。
當然知道買樓須付出佣金；而供樓亦要付雜費，不過在銀紙貶值下，樓價還是升得快過打工仔份糧不少。中層職員儲到錢去做這個配置，起碼自動波供滿間樓，可保平安。
保守一點，不妨將債基A餐，轉做更低波幅之C餐，雖然收取的利息會較少，但遇跌市可減少不確本性。本年度跌市，C餐現有3%至4%下調；而A餐有7%至8%下調。
至於學生宿舍，房租在2020年已見低位，現已回升至每間月租6,000元，當然租金會因物業質素及地區有異。
一間原裝三房改至五房，租值就由18,000元提升至30,000元了。
有些800萬元三房就因為改動過，可借給內地親戚住，假設九成上會，讀者供樓的那份月租，已夠由租金抵銷了。
不少人希望買的屋，既好住、租金又升，然而每人的取向大不同，父母住哪裏、能否養狗，或生活習慣及工作地點等因素，都令閣下覺得好住的樓，不一定就是投資價格高的樓。
在此提出買來投資，可以是一間好租、好賣的樓；而自己住的，可以是另一間住得舒服的物業。
讀者能月儲12萬元不是小數目，希望讀者買滿兩至三間樓後，再將現金投入債收息，以產出更多現金流，才能達到「兩樓一份債」第一個理財checkpoint。