近日天水圍新盤以低價推出市場應市，成功搶到市場焦點，首輪即日沽出300多伙，明顯試到市場的承接力，不過，不是每一個新盤或發展商都可以有這股勇氣去平賣手上貨源。

天水圍天榮站項目日前首輪即日沽出338伙，佔可售單位近97%，套現逾17億元，有近10組買家購入2伙，平均每組大手客斥資約1,000萬元。發展商指，該盤銷情火熱，由於向隅客眾，集團亦隨即加推應市。第4號價單，涉及185伙，維持最高13.5%折扣優惠，折實售價由304.02萬元起，折實呎價由10,110元起，折實平均呎價12,593元，較首張價單10,888元高約15.7%，發展商指，今批單位包含首度推出的開放式單位及向南天水圍景觀優質單位，撇除相關因素，屬原價加推。

明顯試到市場承接力

作為地產商龍頭，業界不時以他們的銷售部署及成績作為參考指標，如今成功於2023年底製造到今年罕見的旺市畫面，理論上，已經明顯試到市場的承接力，購買力成功吸引出來。

不過，項目位天水圍輕鐵天榮站上蓋項目，早在2015年2月批出發展權，項目當時的補地價金額逾15.18億元，以其總樓面約98萬平方呎計算，每平方呎補地價只是約1,500元，價錢上其實相當低水，令發展商大有條件平賣單位，要量不要價。

事實上，發展商賣樓一向奇招百出，早前系內屯門新盤Novo Land 2A期，推出全新樓價保障計劃，可獲得最多樓價5%的金額保障，名為「置開心樓價保障」，玩法就是用買家簽約該月的平均樓價和2024年5月的平均樓價去比較，如果樓價跌6%，買家就可以得到3%的補償；樓價跌10%，買家得到5%；不過補償是有封頂的，最多只會賠償5%，所以，樓價就算再跌下去，買家都只會得到5%補償。

不過，要數2023年的樓市熱話，不得不提油塘東源街新盤以震撼價出售，折實平均呎價14,868元，成為近7年內市區最平的新盤，對上一個呎價低於此項目的，就是2016年8月推出的啟德1號(1)，當時首批折實平均呎價14,472元，彷彿時光回到7年前。最終收到逾3.06萬張入票，成為香港歷來收票最多的新盤。

事實上，東源街5及8號工業地多年，並一直積極探求發展機會，至近年才有突破，並於2023年首季尾接納政府批出的補地價金額，上月完成換地協議，涉及補價金額為22.103億元，以可建總樓面約41.83萬方呎計，每呎樓面補價約5,283元，應是本港工業轉住宅用途的新高補價。

啟德地價高 開價不可能太過保守

儘管是本港工業轉住宅用途的新高補價，但5,283元的呎價，市區而言絕對筍價，相比之下，同樣於2023年下半年開賣，啟德承豐道15號項目，屬啟德第4A區1號住宅地皮。由三大合組的財團於2019年7月以約127.4億元奪得。以可建樓面約107萬平方呎計，每呎樓面地價約11,842元。故此，財團在開盤策略上，不可能太過保守，不是個個願意或者有條件平賣。首批以價單發售的212伙，折實售價575.016萬元至1,546.083萬元，折實呎價17,987至26,384元。

無可否認，現時息口成為樓市最大的絆腳石，有業內人士指，年初樓市受惠復常通關的效應，一度帶動首季物業市場，惟持續受美國加息及地緣政治長期影響，整體市場氣氛持續審慎，香港樓市增長速度較為緩慢。但隨着美國放緩加息步伐，加上政府調整多項樓市「辣招」，稅務負擔大幅下降，置業成本大大減低，將會刺激樓市成交量。

雖然美聯儲局仍有機會再加息，但實際上買家對息口問題已習以為常，只是缺乏信心，「減辣」正正可給予市場信心，相信樓市慢慢可回復過來，相信2024年樓市發展料可平穩向上。

美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明表示，整體交投仍然疲弱。事實上，自《施政報告》減辣後，成交回升主要集中一手，二手受惠有限，形成「一手升、二手平」。原因是新盤震撼性低價推售，購買力嚴重傾斜一手，本週六新界大型新盤熱賣，已反映購買力復現，只是未流向二手。部份二手筍盤已於第三季消化，加上憧憬2024年或減息，個別持貨力強的業主已由急售轉為觀望，叫價態度趨強硬，令不少成交陷膠著局面，現時的成交主要集中於大幅減價的物業。布少明認為，如果二手業主有意出售，或需進一步減價以提升競爭力，否則短期難敵強勢新盤大軍，相信「一手壓二手」仍會是2023年餘下時間本港樓市的主旋律。

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