早於1972年9月已在港上市的大型本港地產發展商新鴻基地產（00016），相信讀者並不陌生。
新地按2021年12月24日收市價93.5元計算，市值超過2,709億元，除了是本港地產股之中市值最大，亦在恒生指數成分股的地產股當中最大，較第二大市值的華潤置地（01109）約2,367億元高逾一成四。
值得留意在普遍日子，本港地產股的股息率低於3厘，如今新鴻基卻逾5厘，引起筆者關注。
於10月3日發布的2020/2021財政年度之年報顯示，截至6月底股東應佔溢利約266.86億元，較2019/2020財年溢利約235.21億元，增長13.46%。
受疫情持續困擾下，仍見溢利雙位數字增長，實屬表現不俗。
截至6月底資產淨值約5,938.20億元，而截至11月底已發行股數約28.98億股，計出每股淨值為204.9224元，相對12月24日收報93.5元，市賬率不足0.46倍，低於1倍反映就基本面而言現價偏低。
此外，參考於2019/2020至2020/2021財年之每年市賬率為0.44至0.7倍，平均值為0.55倍，高於現時的不足0.46倍，同樣反映現價偏低。
派發股息近10年最高
平均值相對每股淨值為204.9224元，得出每股合理值為112.6元，較93.5元之潛在升幅為20.43%。
而截至6月底的股東應佔溢利約266.86億元，相對現時已發行股數，每股盈利為9.21元，對比93.5元之市盈率為10.15倍，參考2019/2020至
2020/2021兩個財年之每年市盈率為9.83至16.95倍，平均值為12.81倍，高於現時的10.15倍，亦得出現價偏低的結論。
平均值相對上述每股盈利，計出每股合理值為118元，較93.5元之潛在升幅為26.2%。
另留意集團於2011/2012至2020/2021財年每股股息介乎3.35至4.95元，平均值為4.085元，2020/2021財年為4.95元，近十年最高。
三重估值之綜合參考
上述股息相對現價93.5元，計出股息率為5.29%。
參考上述兩個財年之每年股息率平均值為4.66%，相對上述每股股息，計出每股合理值為106.2元，較93.5元之潛在升幅為13.58%。
綜合上述三種分析，每股合理值介乎106.2至118元；平均值為112.3元。
筆者認為集團的每股合理值不少於此值，表示現價有上升空間，較現價產生潛在升幅超過20%，連同股息率接近5.3厘，預期一年回報率超過25%。
2021年3月1日高見126元（暫為2021年最高價），之後不斷反覆向下，較12月20日最低收報92.6元，超過九個半月累跌逾兩成六。
現報93.5元較92.6元僅高0.97%，少於一成反映差距不大，並且現處2020年8月以來的低水平，距今歷時接近17個月，反映現價進場風險不大。
此股顯然屬中長線投資性質，持貨不少於一年可看目標價為115至120元；而止蝕位為買入價下跌20%，可考慮離場。
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