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【磚港樓市】丁屋買賣需留意補地價條款 買村屋估值不容易 宜找專業人士幫手

BusinessFocus
更新於 09月05日16:05 • 發布於 09月05日12:00 • PressLogic - BusinessFocus

香港在未正式發展之前,由不同的鄉村部落所組成,根據《新界條例》規定,新界原居民可按照傳統由男丁繼承遺產,另依照新界小型屋宇政策,即丁屋政策,新界原居民的男性後人可享有一生一次的權利,在鄉村的認可指定範圍內興建一棟每層面積最多為700平方呎,樓高最多3層的「丁屋」。

至於轉售丁屋時,需要視乎它的批地方式而決定是否需要補地價。例如以建屋牌照形式批出的話,在取得地政總署發出的滿意紙後五年內轉售,則需要先補地價;相反如在取滿意紙五年後轉售,則無需繳交任何補地價費用。不過,假如以私人協商形式批出土地,則在任何時候轉售,都需要繳付補地價。

丁屋及村屋估值並容易,買家或需尋找專業人士協助。(BusinessFocus)
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以上談及的都只是丁屋,它可以說是最常見的其中一種村屋;而另一種較常見的村屋,就是「舊屋地」或「舊批地」,他大多是從「集體政府租契」批出的,這些村屋沒有面積及樓層的限制,在轉售時亦無需要補地價。

在了解以上村屋的背景及特性後,就可以懂得如何找對的村屋成交作對比分析參考。一般來說,村屋的估值較其他的住宅物業困難,原因是很難找到合適的成交案例作對比分析,很多時甚至需要在同區的其他鄉村內尋找成交數據。

除此之外,村屋估值的另一個難關,就是尋找村屋本身,特別是「舊屋地」,及其參考成交單位的面積資料。這些村屋因屋宇署沒有平面圖記錄,差餉物業估價署沒有面積記錄,土地查冊上亦沒有樓契圖則或面積資料,很多時都需要在現場親身量度相關面積。

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至於跟參考的成交單位做比對時,作出的調整因素與一般大型屋苑都是一樣,會包括景觀、面積大小、坐向、時間等調整,但同時亦會考慮路權的因素,意思是指從村屋本身前往村口或大馬路,當中會否必須途經周邊的私家地,而這些私家地有否說明容許其他人路經的條款,這等在估值時亦需要查得很清楚。

對於村屋估值來說,現場視察算是重要的一個程序,很多時地下的花園或二樓上的天台樓層,都會有不同的佔用情況,而這些實際的狀況都會影響著物業的價值,所以必須透過現場視察作進一步了解。

村屋估值絕非這麼簡單,必須了解村屋的來源背景,再透過視察深入核實面積,環境因素及佔用狀況等條件。

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中原測量師行執行董事 張競達先生
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Text by BusinessFocus Editorial

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留言 1
  • 雲淡風輕
    以前丁權目的係增加人口,而加香港逼成咁,丁權已經冇必要,仲被濫用嚟發財😒難道香港有貴族階級?封建時代?
    09月05日17:10
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