新型冠狀病毒疫情橫行衝擊香港經濟，各銀行紛紛推出一系列紓困措施，當中按揭客戶「還息不還本」最為普遍，甚至因應這個政策，金管局技術上容許還款期突破30年大關。不過筆者認為，若果金管局准轉按套現適用於新按揭保險成數政策，即1,000萬元樓宇可套800萬元，對個人及中小企的現金流紓緩更有效，本文詳細拆解。
撰文：子非魚｜圖片：新傳媒資料室
「還息不還本」基本做法是借款人展開供樓最少一年後，即一共12期才可以申請。獲銀行批准後，銀行會把還款過程表（Repayment Schedule）凍結，期內只需要供息，毋須還本金。目前銀行紓困期普遍最長為一年，一年後 Repayment Schedule便要重啟。
假設按揭利率不變，紓困期過後，每月的實際還款額和之前沒有差異，但貸款年期增加1年——若按揭還款期本身是30年的話，現時31年才供完層樓。
究竟這個政策功效有幾大呢？舉例說，假設按揭借款額為100萬元，還款期30年，2019年初借款人開始供，當時利率為2.375厘。供滿一年（12期）後，便申請「還息不還本」計劃，原本第13期的供款順延至第25期才重啟。
供款額減少
第13期的3,886.5元供款中包括1,933.4元利息和1,953.1元本金，在還息不還本下，該期將只需供1,933.4元。其後的第14至24期，由於沒有清還過任何本金，所以供款仍然是同樣的尚欠本金所衍生出的利息，所以亦是1,933.4元。因此，第13至24期供款，總共供23,200元利息，而總供款減少了23,400元。
如果借款額是400萬元，該段期間減少的供款額便是約93,800元。其後，在第25期開始，將會承接原本的第13期供款表一樣，繼續供29年，假如利率不變下，供款額亦將與原本的計劃一樣。
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利息開支升
埋單計數，倘若申請一年還息不還本計劃，400萬元貸款額，將多花了92,800元利息。而該12個月紓困期將減少了93,800元，其後回歸原點。
「還息不還本」能否「真•紓困」實在見人見智。筆者所見，大部分買得起樓人士都有一定入息能力和現金儲備。除非失業；否則，延遲歸還那幾萬元，幫助未必很大。
而且銀行本來就有私人貸款（Personal Loan）及循環貸款（Revolving Loan），前者利率最低3%。循環貸款概念亦是還息不還本，可以借月薪10倍，對紓困作用較大。