買賣雙方簽定臨約,買方就要著手準備按揭事宜,以便可以順利成交。不過,一旦在成交前單位有任何「冬瓜豆腐」,誰人需要負責?
準業主在網上討論區稱,自己收樓在即,惟原業主在拆洗衣機時忘記閂水喉,導致單位水浸,更湧至單位以外的公家地方,甚至連樓下單位天花板亦有水漬。原業主雖然承認責任,並表明會向管理處及樓下單位業主承擔賠償,但事主仍然憂慮樓下單位日後一旦有滲水情況,到頭來都是向他追討。
不少網民建議事主選擇「踢契」,理由是水浸後的單位狀況改變,不再是雙方同意交易的「物業現狀」,屬違反合約條款,甚至有網民認為原業主需要向買家賠訂。
「踢契」是指在簽妥買賣合約後,買方以樓宇業權有瑕疵拒絕完成交易,目的是取消交易,取回訂金,甚至向賣方追究損失。在上述的個案中,事主「踢契」理據並不充分,只有涉及業權瑕疵方可「踢契」。
舉個例子,賣方於臨約聲明物業沒有僭建,惟驗樓時發現單位有結構性改動,買家即可「踢契」;或賣方身份為授權人,但其合法性被買方律師質疑,又未能聯絡到業主,亦有機會取消交易。
事主只能循民事索償
至於上述單位有意外損壞,又或者是其他未構成重大影響的事件,例如簽署臨約時原業主保證會留下傢私、電器,但在驗收時卻未有兌現承諾,準買家「踢契」成功機會都不大,只能在交易後透過民事索償。
買家如想保障自己,在徵得原業主同意後,在交易時可由律師行代為從成交金額中扣起部份款項,作為單位日後因是次水浸而產生維修及賠償等費用。不過,其困難之處在於難以估計日後實際需要的費用是多少,買賣雙方未必能對扣起多少金額達成共識。另外,雖則原業主口頭承諾會負責任,惟一旦他賣樓後移民,新業主亦難以追討。
過去曾有其他屋苑業主因為喉管漏水,浸壞升降機而遭索償,維修費用動輒過百萬元,一旦業主未能承擔維修費用,管理公司或會採取法律行動,令單位被「落釘」,事主日後出售物業時或會遇到困難。
為免夜長夢多,事主可能要忍痛撻訂,損失已繳付的訂金,但將來仍然有機會被原業主追收賣樓時成交價差額,事主需要衡量損失與風險。
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