減印花稅帶旺二手納米樓 按揭有何要注意？

早前政府減首置印花稅，300萬元以下的物業都受惠，新的印花稅只需要100元，部份置業人士於是將目標放在二手納米盤物業，希望減少印花稅支出，幫補首期的開支，但有準買家就在網上發問，擔心銀行未必會為納米樓批出按揭，這當中是吸收了過時資訊，對於有意購入納米樓 準買家毋須過份擔心。

翻查紀錄，以往的確有新聞報道過有關納米樓不能做按揭的消息，報道追溯到2022年年初，政府於一幅屯門住宅地皮的賣地條款引入單位面積下限後，市場隨即傳出銀行或會因應風險管理考慮，不願批出納米樓按揭，引起熱烈的討論。不過其後金管局已隨即澄清，主要銀行並沒有計劃停止為面積小於250呎住宅單位提供按揭服務。

事實上，銀行對承按一手物業按揭的考慮影響因素，通常有開價、樓花期、單位數目、客戶是否需要請發展商二按或按揭保險等。通常中、大型樓盤（單位數目超過800個），會有較多銀行願意承造按揭，而個別銀行一直對於中小型發展商的「納米樓」即供樓花按揭持保守態度，甚至設立限額制。所以，納米樓的樓花按揭會較為難申請。

納米樓估價受考驗

不過自政府在賣地條款加入限呎後，已經不會有新的納米樓落成，而二手的納米樓買賣，申請按揭時則與其他二手私人樓宇沒有分別，銀行主要是根據申請人的自身條件，包括年齡、入息，並要通過壓力測試，亦即在現有息口加息2厘後，每月供款不能超過入息的60％；另外按揭物業條件亦在銀行考慮之列，會根據其樓齡、估值等因素，去審批按揭金額和還款期。

不過要留意的是，由於納米樓通常為單幢樓，如果成交較為疏落，有銀行的估價會較為保守，批出的貸款額或與成交價有一段距離，屆時申請人或有需要支付額外首期。

雖然買納米樓需要的資金較少，對上車客頗為吸引，但人總會希望改善生活質素，也希望越住越大，估對納米樓的需求造成一定影響，故納米樓日後的轉售價值亦應該是準買家的考慮因素之一。

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