撤辣一周年｜旺市不旺價 全港私樓市值跌4800億 全港業主人均身家貶值47萬｜樓市數據

政府去年全面撤辣至今近一周年，吸引大批內地人來港買樓，這批「普通話客」斥逾1,200億元入市，創歷史新高，但對撐起本港樓價未有起作用。全港逾120萬伙私人住宅物業的總市值，於撤辣後再跌近4,800億元，相當於每名業主身家貶值約47萬元。

撤辣後樓市反彈僅曇花一現

去年2月28日公布的財政預算案宣布即時撤銷所有樓市辣招，包括額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)和新住宅印花稅(NRSD)。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，全面撤辣後，樓市氣氛略為改善，去年一、二手私人住宅市場成交由首季平均每月2,873宗，升至第二季平均每月5,387宗，升幅近九成。不過，撤辣後樓市反彈僅曇花一現，第三季成交量回落至平均每月3,017宗；及後，去年10月施政報告再出招救市，包括放寬按揭及優化投資移民政策，第四季成交回升至4,554宗。以撤辣後計，整體私人住宅買賣錄45,773宗，按年升32.7%。

普通話客逾1200億入市

受惠於全面撤辣及人才來港，去年吸引大批內地客來港置業。中原樓市大數據顯示，撤辣至今將近一周年，買家姓名為普通話拼音的成交宗數錄11,522宗，涉及入市金額達1,282.8億元，按年升104%及80%，創下歷史新高，同時佔同期整體成交25.2%及30.8%。

目前樓價低過撤辣前

內地客勇於入市，卻未能撐住本港樓價。全面撤辣後，本港樓價一度連升兩個月，累升逾2%，但升勢無以為繼，之後樓價更連跌5個月。中原城市領先指數CCL現為138.47點，與去年撤辣前145.37點比較，跌近5%，意味現時樓價已低過撤辣前水平，而與2021年歷史最高位191.43點比較，樓價累跌近28%。

現時平均樓價跌至699萬

陳永傑稱，撤辣近一周年，樓市仍「旺市未旺價」，成交量明顯增加， 但成交價卻未見上升，可見撤辣力度未夠。另一方面，中原樓市大數據資料顯示，2021年9月全港私人住宅樓價總市值高見逾12萬億元，平均樓價達982萬元。隨著樓價下跌，2025年1月總值跌穿9萬億元，低見8.99萬億元，與撤辣前9.5萬億元比較，一年再跌近4,800億元，平均樓價跌至699萬元。以全港128萬伙私人住宅計，相當於撤辣後平均每名業主身家減少逾47萬元，與2021年高位比較，身家更縮水達283萬元。

當下樓市交投慘過「沙士」

市場擔心「撤辣」會令炒風再起，但事實相反，在當前經濟及外圍環境下，即使全面撤辣，樓價亦難以回升，市場亦難作炒賣，甚至出現個別「炒燶」事件。撤辣後發展商積極減價去貨，令二手市場繼續冰封，全港二手樓流通率已連續3年低於2%，去年僅1.8%。流通率是反映樓市交投的活躍程度，流通率愈高，代表樓市越旺及「有得炒」。1997年流通率高達8%，2003年也有2.1%，意味現時樓市交投慘過沙士。

新盤方面，由於部分發展商擔心「愈遲賣個市愈差」，採用「以價換量」的策略，形成2024年新盤市場非常暢旺，撤辣後錄逾1.5萬宗登記，按年升55%，發展商賣樓套現逾1,952億元，按年升八成。

陳永傑：望下周預算案再有出招

陳永傑表示，現時一手貨尾逾2.2萬伙，相信未來一、兩年仍是發展商「清貨年」，息口走勢亦會繼續困擾樓市。港人對經濟前景欠信心，放慢置業步伐。政府將於下周三發表新一份財政預算案，有望推出振興經濟措施，再為樓市帶來正面刺激作用，激活物業交投量，樓價回穩，所有香港人都得益。

原文刊登於 AM730

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