讀者黃先生：剛剛睇了你的新書《十萬個理由唔買樓》，說得很對啊，很多人都很抗拒買樓，跟我說很多負面理由，我都用書裡的分析解答了。然而你都說買樓始終是投資，總不會保證百分百贏錢的，其實買樓甚麼情況下會輸錢呢？
撰文：1%Anthony｜ 圖片：unsplash@tierramallorca、unsplash@ruslanbardash
對啊！相對其他投資來說，買樓（香港住宅）非常安全！
相信我們都一樣，身邊最多人投資的是股票，然而買股票賺大錢的又有幾多？
輸錢的，卻聽很多，而且比例很高！
但是買樓呢？卻很少聽見輸錢，贏大錢的滿街都是！
不過，雖然少，但都有，在甚麼情況下輸錢呢？通常有以下情況：
一、入市時機差變高追
例如經常聽見阿爸阿媽講，1997年很多人買樓輸身家，好多人輸到驚，到今天還是對樓市沒有信心。
近年輸錢的很多都是早幾年，例如2018年中的時候高追的。
所以每當樓市氣氛高漲，個個都睇好，驚而家唔買將來仲貴，就要小心。
相反市場氣氛淡靜，個個都唔敢買樓時才是入市時機，所以我們會不斷在學員群組Update戰友，幾時該買幾時該賣！
二、過度槓桿成導火線
當年1997年樓市災難其中一個重要的導火線！
經常聽前輩說，10個煲，得5個蓋！當時供樓利息又高，十幾厘，收租1萬元的單位，供樓要兩萬多元，遇上樓市下跌，根本守無可守。
近年雖然利息低，但都有輸槓桿，輸按揭知識不足，高估了自己的貸款能力！
例如我們會經常聽見有新盤蝕讓個案，很多時不是因為睇淡樓市，而是計錯數！
很多人以為買樓借按揭很簡單，只需要一、兩成首期，借八成、九成按揭是理所當然的，出事了！
很多發現自己過唔到壓力測試借唔到錢，被迫撻訂。
我們講課時很重視財技，確保不要在這裡輸錢，唔抵！
然後再一步一步發揮槓桿，提高貸款能力，甚至無本生利。
三、高質素樓盤也需計算合理價
例如有些朋友很崇尚質素，代理賣樓的時候，也會強調質素如何高，位置如何優越，景觀如何無敵等等，然後就以高溢價買入單位。
例如近年有些市場公認為極高質素、罕有、萬眾期待的豪宅新盤，包括經常聽人說冇得輸的港島盤、港鐵盤、無敵海景等，都錄得蝕讓個案。
無論質素多高，都有個合理價，如果不懂得計算這個合理價，就很容易會出事。
業主未必知買貴樓
很多人買樓，只是從自己的認知出發，例如只會睇想買的地方，買貴咗都唔知；
又或者單純以為供得起就可以買，以為單純的看看是否近港鐵，附近有沒有生活配套，景觀開則是否合適就決定買唔買，這些都是從自己的角度出發。
真正專業的投資者應該是從市場角度出發，將來可以賣多少，可以租多少，如何可以增值等。
買自住樓升值不難，要透過買樓投資，不斷倍增資產，財務自由，就不容易！
例如很多小業主面對的問題，買了自住樓，冇名了，借爆了，可以如何突破呢？
我們好幾年前已經找到出路，例如工商廈、收購重建等等，然而這些都不是容易的，都需要認真學習及不斷磨練！