市建局在土瓜灣區啟動兩個比鄰的重建項目，位處土瓜灣道/馬頭角道、以及明倫街/馬頭角道，地盤總面積分別約8760平方米及11430平方米，現有樓高分別6層及8層，樓齡41至63年，受影響業權合共約930個，用戶約1500個，地舖商戶約100個，預計整個項目收購成本逾100億元，2033年竣工，總樓面面積13.8萬平方米，將興建2200多個中小型住宅單位。
開先例讓已擁一定業權發展商參建
今次重建項目涉及工業和住宅地，其中工業項目業權複雜，市建局首次計劃特別准許擁有一定業權的業主或發展商參與重建項目，只是特設予今次項目，過往項目則不適用。市建局(規劃及設計)總經理麥中傑說，土瓜灣道/馬頭角道重建項目，不少業權數目由幾位業主或發展商持有，他們寧願自用或重建，都不希望賣給市建局，因此研究給他們參與項目發展，作為獲得收購金額及適用津貼以外的選擇。
納入土瓜灣道/馬頭角道重建範圍內的新寶工商中心，於1981建造，發展商為新地(00016.HK)，業權分散。最近一宗大額交易於2021年，當時金城營造集團主席兼行政總裁王國強，以1.375億購入新寶工商中心的地廠及地下單位。
市建局表示，重建項目有工業和住宅地，分兩個區域以簡化程序，未來打算整合發展，並會將範圍內車流量較少的街道納入地盤範圍。兩個重建項目中間的馬路，日後將變成海濱廣場，通往已擴展的海濱長廊。今次地積比為7.5，市建局認為已比一般市區項目低。
另外，項目會將重建後的建築物後移，騰出地面空間，預計可提供約20米闊的海濱長廊，並與啟德海濱長廊連接。因應政府擴闊現時土瓜灣道，由目前4線行車提升至6線行車的規劃意向，重建項目後移，亦有助推動相關規劃。
居民望盡快搬出 建築早已不宜居
記者於重建範圍視察，部分樓宇外牆已搭棚進行維修，亦見有千斤頂正支撐樓宇結構，外牆留有「市民焗住危樓」字眼的橫額。重建區內樓宇不設電梯，樓梯間見到為數不少鋼筋外露，而居民住所的天花板及橫樑石屎剝落問題嚴重，需以水泥加固及覆蓋。
在重建範圍居住4、500呎單位廿多年的龍先生說，已被滲漏問題困擾12年，多年來投訴無門，希望獲得原區安置。自小學至今居住逾三十載的黎小姐，雖然居所富有情意結，惟長年飽受空氣污染及石屎剝落問題影響，環境已不宜居住，望政府盡快安排遷走。
「五街苦主大聯盟」成員兼業主吳太表示，樂見政府將樓宇納入重建範圍，因樓宇早已日久失修，在區內居民多為低收入人士和長者，難以負擔高昂維修費，認為今次重建只許成功不許失敗。