不少打工仔的夢想是提早退休，近年中產一族遂流行在海外買樓，希望能長線投資收租及博取樓宇升值。但很多人買入熱門移民國家如英國或日本的物業後，才驚覺原來當地稅項名目繁多、徵稅又重，導致收租回報率連2厘也沒有；若不小心高價買錯樓，甚至可能會負資產收場。那麼，若想在海外買樓收租，究竟要怎樣做才能有效避開重稅，最大機會做到「賺租又賺樓價」，早日財務自由？
BusinessFocus記者分析近年全球其中四個港人熱門海外置業國家包括英國、日本、加拿大及中東杜拜的「買樓徵稅安排」以及經濟前景後，結論是英國及日本的買樓相關的稅項太多太沉重，無法迴避，致租金回報率被拖低；加拿大甚至暫時禁止外國人在當地買樓直至2027年1月。
所以，港人若希望買樓及收租時能夠做到「賺租又賺樓價」，那麼在免稅天堂杜拜買樓收租，可能是香港投資者現有最佳的投資選擇之一，因為當地免收入息稅及資產增值稅。以下是在杜拜、英國、日本及加拿大買樓收租的稅務問題及值博率分析：
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【總目錄：四大買樓收租熱門國家徵稅安排及前景】
杜拜
英國
日本
加拿大
總結
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【杜拜：稅務天堂 經濟向好 買樓收租稅務負擔最輕】
杜拜是新興的海外置業熱門國家。受惠於政治穩定、油價大升、以及大量富豪及專才湧入，令當地樓價及租金持續上揚。杜拜是中東的最熱門及最開放旅遊城市之一，英語通行，最大的特色是「稅務天堂」，免收薪俸稅、入息稅及物業稅，有利物業投資。故港人若要越洋買樓收租，中東阿聯酋的杜拜，可能是現時最好的選擇之一。
海外買家若在阿聯酋杜拜買樓，要交的最主要稅項是「物業轉讓費」，大約為樓價約4%（阿布扎比更低至樓價2%）。最重要的是，阿聯酋酋長國如杜拜不收「資本增值稅」，故若買樓後因樓價上升而賣樓並獲巨利，買家幾乎可全數賺取所有利潤。
假若在阿聯酋（如杜拜或阿布扎比）買入價值200萬迪拉姆（約426萬港元）或以上物業，海外買家包括港人更可獲得十年期的黃金簽證，形同「買樓送移居權」。在杜拜買樓收租較值博的另一原因，是業主收取租金後不用支付入息稅，故扣除稅款後的實質租金回報率勝於大部分歐美國家。
此外，阿聯酋包括杜拜的官方貨幣迪拉姆幣值與美元掛鈎（如聯繫滙率），經濟環境安全得多。故不像在日本或泰國越南等地方買樓，要擔心若當地出現貨幣危機會令物業實質價值大跌的危機。
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【英國：稅務負擔沉重 租樓獲利有限 市議會破產 按息驚人】
近年不少港人持BNO簽證移居英國，也有不少留在香港的港人買英國樓收租。但在高息環境持續、徵稅沉重、英國經濟不景等因素影響下，英國樓價近兩年正下滑。因外國人包括港人買英國樓，視乎樓價高低，要付高達樓價2%至14%的印花稅。日後若賣樓獲利，更要支付高達賣樓盈利18%至28%的資本增值稅，令人卻步。
海外業主在英國收取的租金，也要繳納高達20%的入息稅，部分英國市議會更因瀕臨破產，近年大幅提高業主或租客須付的Council Tax，嚴重影響了買樓收租的回報率。此外，英國按揭息率高得驚人，今年初英國的浮動按揭息率，即一度升穿8厘，故買樓收租可能「收租不夠供樓」。所以從各種角度來看，在英國買樓收租的吸引力都正在減退。
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【日本：有數不盡的稅 樓價雖大升 但日圓有大跌風險】
港人最愛旅遊的日本，過去兩年經濟復蘇，樓價曾大升，吸引不少港人蜂擁前往當地置業，包括買樓收租。若港人能尋到負責任的中介人及管理公司，兼物色到價格合理的住宅，其實日本也屬值得考慮置業的海外國家。不過港人未必能充分了解到日本複雜又沉重的稅務問題帶來的風險。
因港人越洋買日本買樓，若包括登記許可稅、不動產利得稅、印花稅一併計算在內，買樓總支出其實可高達樓價6至8%。更大問題是買樓後，業主仍必須每年支付各種稅項，例如每年固定資產稅可達樓價約3%，都市計劃稅亦可達樓價0.3%。
日本資產增值稅亦極之沉重。若香港投資者買入的非自住日本物業後在5年內賣樓，需要交出淨收益的30%來付稅。最後，日圓早前跌破5算，若日圓崩潰引發金融危機，港人在日本買入的物業實際價值亦可能大減
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【加拿大：外國人2027年前之不得買樓 持工作簽證者偷步入市要先付2成樓價重稅】
加拿大近年樓價及租金俱漲不停，但港人越洋在加拿大買樓收租的如意算盤卻難以打得響，因為卑詩省及安大略省，早已向海外買家徵收高達樓價20%及25%的「海外買家稅」。至2023年，為打擊瘋狂的樓價，加拿大政府更「出大招」，宣布暫時禁止外國人買樓，加拿大政府近日進一步宣布會把有關禁令延長至2027年1月1日。
換言之，現時港人若是與加拿大無關的「外國人」，根本不能買當地樓收租。不過也有擁有加拿大工作簽證，或已按「救生艇計劃」前往當地的港人「博一博」，利用政府的豁免措施，未獲永久居留權已偷步買加拿大物業，以便自住甚至將來用來收租。
不過這風險很大，因為事主未正式獲加拿大永久居留權，故若買卑詩省（包括溫哥華）或安大略省（包括多倫多）的住宅物業，要先額外支付高達樓價20%至25%的「海外買家稅」。若買家在付稅後4年之內無法取得加拿大永久身分，將無法取回已付的海外買家稅。有專家亦認為，溫哥華及多倫多住宅收租回報率已跌破3厘、甚至接近只得2厘，值博率低。
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【結論：選低稅國家買樓收租贏面最高】
故綜合考慮以上四個熱門海外置業國家的買樓及收租徵稅制度、外國人買樓限制及經濟前景問題之後，暫時以稅率最低的中東杜拜，買樓收租值博率最高。
不過投資者必須注意的是無論在哪國家買樓收租，若不想「中伏」，要考慮的絕不止是稅率高低，還有很多其他問題必須考慮，例如物業建築質素及發展商聲譽、物業所在地公共交通、就業機會或校網是否良好、人口及經濟是否有望持續增長、租金實際回報率是否合理等等。如有疑問，置業前最好還是請教專業人士。
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Text by BusinessFocus Editorial
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