日前有報道指牛頭角有人將工廈單位改造成劏房，間出數十個單位。須知工業大廈原本有特定用途，內裏存有各式各樣危險品，一旦部分單位改造成劏房，在發生事故時使用者或不了解逃生方法，繼而引發更嚴重消防風險。如果有投資者不了解法例規定，購入未經批准改變地契指明用途的單位，除了可能負上法律責任，其向銀行申請按揭時亦很大機會被拒絕。
改建劏房涉法律風險
香港住宅樓價高昂，租樓支出使費也不菲，有些人吼準商機，悄悄將工商大廈的單位改成劏房，每個房間均有套廁，又有獨立電錶和水錶，美其名為「工作室」、「音樂教室」、「琴房」等，實則為居住用的地方，並以較低廉的價錢如5,000至6,000元一個月吸引租客。這類單位活躍於荃灣、火炭、新蒲崗一帶地區，擅自更改用途單位涉及法律風險，一旦被政府發現會被勒令在指定時間內還原。
要留意，每當銀行收到工商物業的按揭申請，往往要求提供圖則和相片，並會先安排驗樓和視察，如所牽涉的工廈或商廈單位本身有問題，除更改用途外，還有其他如物業有否消防灑水系統等，買家就要有心理準備「醜婦終需見家翁」，申請結果隨時受影響。
其實若代入銀行的角度，就不難明白銀行為何會如此謹慎，畢竟工商物業的貸款金額，很多時比住宅單位貸款更鉅大，如貸款借出後，對方卻因為捲入各種法律爭議而無法還款，對於銀行而言就相當「無謂」。
工商物業以P按為主
工商物業的按揭年期一般亦較住宅短，住宅物業可以獲批高達30年還款期；工業物業則通常最長20年，除個別銀行可以批出25年，此參考尚未計算申請者人年齡及所牽涉單位的樓齡等因素。至於按揭成數，以前工商物業的按揭成數明顯較住宅單位低，但自去年《施政報告》後，不論是工商物業以至車位等，按揭成數均已放寬至七成，壓力測試亦已取消。跟住宅單位一樣，買家只需確保符合低於五成的供款佔入息比率便可。
最後，一般銀行會為工商物業按揭提供最優惠利率按揭(P按)計劃，只有少數銀行會提供銀行同業拆息按揭(H按)計劃，前者的實際息率部分時間會較後者為高。同時，銀行也不會為工商物業的按揭提供高息率的按揭存款掛鈎戶口，目前部分銀行或有為新客戶提供現金回贈。如有需要，可以向專業的按揭顧問了解更多詳情。
利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣
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